- La vente d’un terrain
Tu as hérité, reçu en don, ou effectué l’acquisition d’un terrain et tu ne sais pas quoi en faire. Lorsque tu étais en possession de ce terrain non constructible, suivant la situation, sa valeur était assez faible. Par chance, le Plan local d’Urbanisme de la mairie où se situe ton terrain a été modifié. Cette modification a été dans ton cas en ta faveur, car ta parcelle de terrain est devenue constructible. Tu te dis que c’est un cadeau et tu penses le vendre car celui-ci est passé constructible, tu toucherais le pactole. Qu’en est-il vraiment ?
- 1 – Un cadeau pour le fisc !
Lors de la vente d’un bien immobilier détenu en particulier ou par l’intermédiaire d’une société dite « transparente » tu es soumis à la plus-value des particuliers. Celle-ci est de 36,2% décomposé en 19% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux. Bien-sûr tu vas y gagner de l’argent lorsque la zone où se situe ton bien passe constructible, le prix au m² va être démultiplié. En revanche tu vas être soumis à payer cette taxe lors de la revente. Lorsqu’un terrain devenu constructible est vendu pour la première fois (après cette modification), deux taxes supplémentaires peuvent être ajoutées : une communale et une nationale. Ces taxes vont venir alourdir la facture que tu vas régler au fisc français. Ce taux de taxation peut grimper de 20% supplémentaire, ce qui ferait un total de 56,2%.
- 2 – Comment calculer cette plus-value ?
Lors de la vente de ton terrain, c’est le notaire qui va calculer la plus-value taxable. Il est important que tu saches le faire, au moins approximativement, pour connaître ton réel gain. Tu as probablement déjà vu comment se calculait la plus-value des particuliers, en commençant par la plus-value brute = prix de vente – prix d’acquisition. Le prix de vente correspond à celui figurant dans l’acte notarié. Tu peux déduire les différents frais liés à la cession à l’aide de facture : géomètre, expertise, diagnostics, frais d’agence… Attention cette liste est régie par le Décret n°2003-1386 du 31/12/2003. Le prix d’acquisition correspond au prix auquel tu as acheté le terrain où celui établi lors de l’acte de donation ou succession par lequel tu as reçu ce bien. Tu peux majorer ce prix du montant des frais de notaire que tu as payé à l’époque (si tu possèdes encore la facture) ou d’un forfait de 7,5% et des frais de commissions d’intermédiaire s’il y en a eu. Lors d’une donation ou succession, tu n’utilises pas ce forfait, tu peux déduire les droits que tu as réellement payés en rapport avec ce terrain. Tu peux également ajouter au prix d’acquisition les différents travaux tels que les frais de voirie, de réseaux, de raccordements et de distribution pour la viabilisation du terrain. Attention tu ne peux le faire que s’ils n’ont pas été déduits par ailleurs de revenus locatifs des terrains et s’ils ont été réalisés par une entreprise de façon déclarée. Ton prix de vente corrigé auquel tu soustrais ton prix d’acquisition corrigé, vont te donner ta plus-value nette. C’est cette dernière qui sera soumise aux différentes taxes vues précédemment.
- 3 – Comment diminuer la taxation sur la plus-value ?
Comme pour n’importe quel bien immobilier détenu en particulier, il existe différents abattements pour durée de détention du bien. Au-delà de 22 ans de détention, tu es exonéré des impôts, et après 30 ans, des prélèvements sociaux. Il existe d’autres cas d’exonération de plus-value des particuliers. Jusqu’au 31 décembre 2022, si tu cèdes ton terrain à un bailleur social ou à un promoteur, tu bénéficieras d’un abattement de 70% sur ta plus-value. Si cet acheteur s’engage à réaliser au moins 50% de logements locatifs sociaux, l’abattement sera porté à 85%.
Par exemple : tu as effectué en janvier 2016 l’acquisition d’un terrain agricole de 5 000m² à côté de chez tes parents pour un budget de 5 000€. En mai 2020, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été modifié et la zone devient constructible. Tu réfléchis à vendre ton terrain et quel en serait ton bénéfice. Ton terrain est estimé à 100 000 €. Ta plus-value brute est de 100 000 – 5 000 = 95 000€. Sans mettre les détails, tu as effectué les calculs des différents frais et tu arrives à une plus-value nette taxable de 80 000€. Tu as ton bien depuis 4 années entières, il n’y a pas d’exonération sur ta plus-value pour cette durée de détention. Ainsi, tu vas payer 80 000 x 19%/100 = 15 200 € au titre de l’impôt sur le revenu et 80 000 x 17,2%/100 = 13 760 € de prélèvements sociaux. Le notaire va donc prélever sur ta vente 28 960 € au titre des impôts et taxes sur ta plus-value. Tu auras un versement d’environ 71 040 € sur ton compte après cette vente.
Tu peux viabiliser ton terrain avant de le vendre suivant le coût que cela engendre. Cela consiste à raccorder ton terrain aux différents réseaux d'eau, d'électricité, de gaz ou d'assainissement. Les travaux vont être faits en fonction des règles écrites dans le plan local d’urbanisme et le certificat d’urbanisme, le coût peut osciller de quelques milliers d’euros à plusieurs dizaines. Suivant la situation de ton terrain, une construction revente peut-être envisagée pour effectuer une belle plus-value en optimisant tous les coûts. | 