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USUFRUIT :

Définition :

Selon l’article 79 de la loi 39-08 portant sur les droits réels « l’usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».

L’origine du droit d’usufruit :

Selon l’article 80 de la loi 39-08 portant sur les droits réels : le droit d’usufruit est constitué soit :

- Par la volonté des parties (usufruit conventionnel : contrat)

- Par la loi

Ainsi, le droit d’usufruit peut être soumis à :

- Un terme déterminé

- Une condition déterminée (condition suspensive, condition résolutoire/ la condition suspensive : le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain et la condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée).

Les droits immobiliers susceptibles d’usufruit.

L’usufruit peut être établi d’après l’article 81 sur :

- La propriété immobilière

- Le droit de superficie

- Le droit de zina

- Le droit de hawa et de surélévation

1/ - LE DROIT DE ZINA :

C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain habous, domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant redevance et la propriété totale des superficies.

2/ - LE DROIT DE « HAOUA » :

Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre propriétaire.

3/ - LE DROIT DE «GZA » :

Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de bâtir ou de planter, (art.179 et 198 du Dahir du 2 juin 1915).

4/ - LE DROIT DE SUPERFICIE :

Droit de propriété qu’a une personne sur les plantations et/ou constructions d’une autre qui demeure propriétaire du sol

Les droits de l’usufruitier et ses obligations :

Chapitre 1 : de l’usufruitier :

Section1 : Les droits de l’usufruitier :

Au sens de l’art 82, l’usufruit conféré par un double droit :

- Le droit d’user de l’immeuble

- Le droit de percevoir les fruits de l’immeuble

Usage de l’immeuble : le droit d’usage est le droit de se servir, pour son profit personnel, de l‘immeuble, selon la nature de ce dernier. Le droit d’usufruit s’étend aux accessoires qui dépendant de l’immeuble au moment de l’ouverture de l’usufruit. L’usufruitier jouit même de l’augmentation survenue par la suite d l’immeuble, par voie d’accession.

Droit de percevoir les fruits : l’usufruitier peut percevoir les fruits de l’immeuble, mais non les produits.

- Les fruits sont les revenus qu’un immeuble peut fournir à des intervalles régulières sans altération ni diminution de sa propre substance.

- Les produits sont les revenus non périodiques.

- Les fruits sont dus à l’usufruitier à partir du moment où l’usufruit a « été ouvert ».

- L’usufruit n’existe ni entre les parties ni à l’égard des tiers qu’a compter de son inscription sur les livres fonciers.

Section 2 : Les pouvoirs de l’usufruitier :

Acte d’administration :

- Selon l’art 86 : l’usufruitier a le droit de jouir de l’immeuble par lui-même ou de le louer ou de le donner en gage ou de le céder.

- Ainsi, l’usufruitier peut donner à bail les immeubles, objet de son usufruit.

Actes de disposition :

- L’usufruitier, n’étant pas propriétaire, ne peut disposer librement de l‘immeuble objet de son usufruit, ainsi il ne peut renoncer par exemple à une servitude existant au profit de l’immeuble. Toutefois, l’usufruitier peut constituer une hypothèque sur l’immeuble dont il a l’usufruit.

- De même, l’usufruitier peut vendre ou céder à titre gratuit son usufruit, mais cette vente ou cette cession ne modifie pas la durée de l’usufruit.

- Ainsi que la cessibilité de l’usufruit engendre la possibilité de la saisie par les créanciers de l’usufruitier.

- Il faut ajouter que le droit d usufruit peut grever à son tour d’usufruit. Le second usufruitier ressemble à un cessionnaire de l’usufruit, il en diffère en ce que son propre droit, étant un usufruit, se trouve viager et périt avec lui, ainsi cet usufruit de second rang, peut s’éteindre par la mort de l’usufruitier primitif et également par la mort du second usufruitier.

- L’usufruitier peut exercer les actions en justice relatives aux immeubles sur lesquels porte son usufruit.

- Il peut exercer notamment une action pétitoire, lui permettant d’agir contre un tiers qui détient sans droit un immeuble dont la jouissance lui appartient.

- Ainsi, si son droit d’usufruit est inscrit sur les livres fonciers, il pourra agir comme le propriétaire par voie de référé, pour faire expulser un tiers détenteur, un tiers « jouisseur ».

Section 3 :Les obligations de l’usufruitier :

Avant l’entrée en jouissance :

- selon l’article 92 de la loi 39-08, l’usufruitier a une obligation de faire dresser l’état des immeubles, et ce avant l’entrée en jouissance.

- L’état, dressé en présence du propriétaire ou lui dument appelé doit constater la situation matérielle de l’immeuble, afin de reconnaitre s’il y a eu dégradation ou non.

Pendant

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