Réglementation Gestion Locative

La réglementation en matière de location :

• Rappel de la réglementation : Loi du 06/07/1989 modifié par la loi ALUR du 27 mars 2014 et le décret d’aout 1987 concernant les charges et travaux.

Ces dispositions sont d’ordres publics et sont applicable à tous les logements à usage d’habitation ou mixtes (profession libéral), aux locaux accessoires à l’habitation, que le logement soit nu ou meublés.

Loi 1989 d’ordre public = loi obligatoire elle s’applique obligatoirement.

(Voir convention d’occupation précaire)

Question : Un propriétaire bailleur détient un logement avec une place de parking et un garage. Il souhaite louer le logement avec le parking à une personne et le garage séparément à une autre personne. Est-il obligatoire de mettre le parking sous la réglementation de la loi de 1989 ? La location du garage est-il soumis à la loi de 1989 ?

• La loi de 89 s’impose obligatoire au logement et au locaux accessoires. Mais le garage seul peut ne pas être soumis à la loi de 89, le bail de droit commun contenu dans le code civil.

• La constitution d’un dossier pour la location :

• Le couple marié : les conséquences des différents régimes matrimoniaux dans les situations de location.

• Le régime légal et la mise en location d’un bien :

• Si le bien est propre : l’époux propriétaire peut seul louer le bien sauf si logement familial
• Si le bien est commun : un seul des époux peut signer le bail car acte d’administration.

Les loyers tombent dans toujours dans la communauté même si le bien est propre.

• Le régime de la séparation de bien et la mise en location d’un bien :

• Si le bien est en indivision : un seul des époux peur signer le bail s’il possède au moins 70% du bien (sauf logement familial) sinon il faut le consentement des deux.

• Si le bien est propre : l’époux propriétaire peut seul louer le bien sauf si logement familial

• Le couple PACSES et la location du bien

• Si le bien est indivis il faut obligatoirement l’accord des 2 partenaires si l’un ne possède pas plus de 70% des quotes parts indivises
• Si le bien est propre seul l’époux partenaire peut louer son bien même si la famille vit dans ce bien (pas de protection du logement familial)

• Le couple en concubinage

• La situation de succession et la location du bien

• Si le bien appartient à tous les héritiers en plein propriété en indivision : il faut le consentement de 2/3 des indivisaires (pas en nombre = 70%)
• Si le bien appartient en usufruit au conjoint survivant, seul ce dernier est habilité à signer les baux (sauf baux commerciaux, il faut l’accord du nu-propriétaire)

Cas Pratique :

Le père de M.X vient de décéder. Il est fils unique et sa mère est encore vivante. Dans la succession il y a la maison d’habitation, un appt en location et un local commercial que vous gérez. La mère a opté pour l’usufruit.

• Pour l’appt et le local, qui va signer les baux et recevoir les loyers ? Comment se répartiront les charges ?

C’est la mère qui va signer le mandat et le bail, qui va percevoir les loyers aussi. Rédaction « Entre les soussigné Mme X, en qualité d’usufruitière et M.X ayant donné son accord…)

Nu propriétaire = changement complet de la toiture, changement fenêtre, le clos couvert.

Etape 2 : La découverte juridique du bien à louer :

• Comme en transaction, l’agent immobilier doit impérativement détenir un mandat écrit avant toute mission de location. L’écrit est obligatoire. La jurisprudence a précisé qu’un courrier autorisant l’agent immobilier à agir n’était pas un écrit au sens du code civil.
• Attention les honoraires en matière de location sont réglementées par la loi ALUR : pour les zones non tendues.

• Pour l’ensemble des prestations visées (constitution du dossier, rédaction du bail, établissement de l’état des lieux), il ne pourra réclamer au locataire plus de 11€/m& pour le reste du territoire. En aucun cas le bailleur ne peut payer moins que le locataire.

Réglementation des annonces publicitaires en 2022 :

• Obligations légales pour les particuliers également
• Mentions particulières sur le classement du diagnostique
• Montant des dépenses théorique de chauffage

Spécificité de la surface Boutin

Surface habitable la loi Boutin, mode d’emploi :

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, des caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, des parties de locaux d’une hauteur inférieur à 1,80 mètres.

Logement Décent :

L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise en location mais aussi tout au long du bail.

• Les pièces principales, de séjour et de sommeil, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume donnant à l’air libre. L’ouverture doit aérer l’appartement.
• Débit et pression d’eau suffisants
• WC séparé de la cuisine
• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
• Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Afin de mieux lutter contre l’humidité et l’ait malsain, le texte précise que logement doit, depuis le 1er juillet 2018, permettre une aération suffisante.
• Des fenêtres ne laissant passer ni l’air ni l’eau
• Soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ; soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
• La loi ELAN a rajouté l’infestation de nuisibles et parasites.

Quid du logement qui ne répond plus aux critères de décence en cours du bail ?

Parmi les situations qui peuvent se présenter c’est le logement qui n’est plus décent en raison d’un mauvais entretien par le locataire en cours de bail. Il conviendra alors de ressortir l’état des lieux d’entrée. Puis parfois il faudra une expertise.

Pour éviter cette situation il est possible d’insérer dans le bail une clause qui permet au bailleur de venir une fois par an sur rendez-vous avec un délai de prévenance. Néanmoins, le locataire ayant un droit au respect de sa vie privée peut refuser le rendez-vous-même en présence de la clause. Il sera compliqué de saisir le tribunal pour faire respecter la clause.

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