Promesse unilatérale de vente_Cass. 3e civ., 20 octobre 2021

Promesse unilatérale de vente

NOTE D’ARRET : Cass. 3e civ., 20 octobre 2021  

Le présent arrêt de la 3eme chambre civile de la Cour de cassation rendu le 20 octobre 2021 dans le cadre des ventes immobilières, confirme un revirement de jurisprudence initié au début de la même année. La Haute juridiction rappelle que la rétractation de la promesse unilatérale de vente avant le terme est inefficace.  

En l’espèce, une société a acheté entre 2011 et 2015 un ensemble de parcelles pour une exploitation minière et s’est engagé à les revendre aux propriétaires initiaux à la fin de l’extraction. Plus tard, la société a rétracté sa promesse de revente et les bénéficiaires de la promesse l’ont assignée afin que soient déclarées parfaite les reventes et pour l'indemnisation du préjudice résultant de l'inexécution volontaire de l'engagement.

La Cour d’appel rejette la demande des bénéficiaires de la promesse « affirmant que la rétractation de la société (…) de son engagement de revente des parcelles intervenu avant la levée de l'option faisait obstacle à l'exécution forcée de cet acte ».

Les bénéficiaires de la promesse forment un pourvoi en cassation. Ils considèrent que « l'évolution du droit des obligations impose de considérer que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l'option n'empêche pas la formation du contrat de vente promis » et ainsi « la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu 1103 du même code. »

La question qui s’est posé a la Cour de cassation était de savoir si la promesse unilatérale de vente datant d’avant la réforme de 2016 rendait la vente parfaite en dépit d’une rétractation de la promettante avant le terme de levé d’option.  

La Haute juridiction accepte le pourvoi formé par les bénéficiaires de la promesse rappelant qu’avant la réforme de 2016 quand la promesse a été faite, la loi prévoyait que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » (ancien C. civ 1134), qu’au moment du procès il y avait déjà une jurisprudence (3e Civ., 23 juin 2021, pourvoi n° 20-17.554) établissant « que le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » et que la Cour d’appel « avait retenu le caractère ferme et définitif de l'engagement du promettant et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai pour lever l'option d'achat ».

Ainsi, la Haute juridiction casse l’arrêt de la Cour d’appel pour avoir violé le texte susvisé.

La solution de la Cour de cassation porte sur la validité des promesses unilatérales de vente qui ne peuvent pas être retractées avant le terme donné aux bénéficiaires pour lever l’option.

La promesse unilatérale de vente est un contrat préparatoire défini par l’article 1124 du Code civil dans lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit de lever l’option de conclure un contrat dont tous les éléments essentiels sont déterminés.

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