Commentaire de l’arrêt Cass. civ. 3ème, 21 septembre 2011

Commentaire de l’arrêt Cass. civ. 3ème, 21 septembre 2011

Dans un arrêt en date du 21 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est venue apporter plusieurs précisions sur le sort d’un contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil.

En l’espèce, la commune de Cannes avait consenti un bail à construction à la société Noga Hôtel Cannes aux droits de laquelle intervient la société Jesta Fontainebleau.

Ce bail était consenti pour une durée de 75 ans et, en dehors de l'engagement de construire un complexe hôtelier et commercial, le preneur s'était engagé à acquitter un loyer annuel pour la modique somme de 762,25 €.

Le 26 mai 2006, la commune de Cannes a assigné la société Jesta Fontainebleau dans le but de faire constater l'inexistence du contrat de bail à construction et d’en prononcer la nullité compte tenu du prix montant dérisoire du loyer.

Selon l’arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 15 juin 2010, la demande de la commune de Cannes est déclarée irrecevable en raison de la prescription de son action par application de l’ancien article 1304 du Code civil.

Il s’agit ici de savoir si un bail conclu pour un prix vil ou dérisoire doit-il être sanctionné par l’inexistence, la nullité absolue ou la nullité relative du contrat ?

Le pourvoi en cassation formé par la suite a été rejeté dans l’arrêt du 21 septembre 2011 qui relève que « la cour d'appel a retenu à bon droit que le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n'était pas inexistant mais nul pour défaut de cause et en a exactement déduit que l'action en nullité de ce contrat, qui relevait d'intérêt privé, était, s'agissant d'une nullité relative, soumise à la prescription quinquennale de l'article 1304 du Code civil  ».

La Cour de cassation se prononce pour le caractère relatif de la nullité encourue pour vileté du prix, et se démarque de la position adoptée par la chambre commerciale dans l'arrêt antérieur du 23 octobre 2007 où elle s’était prononcée pour une nullité absolue. Cela s’explique peut être par les différents fondements qui peuvent être invoqués afin de faire valoir la nullité.

Nous étudierons dans une première partie le fondement de l’inexistence du bail invoqué par le bailleur (I.) puis dans une seconde partie les raisons pour lesquelles la cour de cassation décide de rejeter la nullité absolue (II.).  

I. L’impossible sanction d’inexistence du bail sur le fondement du caractère dérisoire du loyer

La Cour de cassation, dans un premier temps, écarte la sanction de l’inexistence du contrat pour prix vil ou dérisoire (A), puis elle retient, dans un second temps, la nullité pour absence de cause (B).

A. Le rejet de l’inexistence du bail

L'inexistence c'est l'idée que lorsqu'il manque un élément essentiel à la formation du contrat, l'acte n'est pas seulement nul, il n'existe pas. Dans le cas de l'inexistence, le juge se bornerait donc à constater l'inefficacité de l'acte et n'aurait donc pas besoin de prononcer la nullité. La jurisprudence considère cependant que l’annulation doit toujours être prononcée par le juge, ce que suit la cour de cassation.

Dans cette affaire, la commune tentait d'échapper à la prescription quinquennale de l'action en nullité en invoquant la théorie de l'inexistence. A la différence de la nullité, il serait donc toujours possible de faire état de l'inexistence d'un contrat, sans limite de temps.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence a ainsi objecté que la théorie de l'inexistence ne repose sur aucun fondement légal et que la nullité était la seule sanction possible lorsque le contrat est dépourvu de cause, faute de loyer sérieux.

Lorsqu’un contrat est conclu à un prix dérisoire, le prix même si fortement lésionnaire dans le cas d’espèce étudié est présent. Ainsi, le recours à la sanction d’inexistence parait vain. Il y a donc réellement contrat, avec consentement des parties en ses termes. Si l’inexistence du contrat était constatée, cela supposerait l’absence d’un élément essentiel à la formation du contrat, tel qu’une absence de consentement ou une erreur obstacle. Or, le contrat conclu par la commune de Cannes n’est aucunement concerné par cette situation. La sanction d’inexistence dans le cas étudié porterait donc atteinte à la liberté contractuelle.

Malgré tout, la Cour de cassation ne semble pas rejeter toute possibilité de la sanction d’inexistence. Il est ainsi seulement précisé que la sanction d’inexistence est incompatible avec le cas d’absence de cause, qui est le moyen avancé par le pourvoyeur.

B. Une possible absence de cause entrainant la nullité du contrat

Lorsque le prix est insignifiant ou dérisoire, la nullité de la vente ou du contrat commutatif peut effectivement être demandée sur plusieurs fondements.

Tout d’abord, une jurisprudence assez ancienne avait pu admettre que la vente dont le prix était dérisoire pouvait être affublée d’une inexistence (Cass. civ., 16 nov. 1932)

C’est l’espèce invoquée par la commune de Cannes qui demande ici la constatation de l'inexistence du contrat de bail à construction. Cependant, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a écarté cette hypothèse, tout comme la cour de cassation en confirmant sa décision.

En matière contractuelle, seule est prévue par le législateur la sanction de la nullité dans le cas où l'un des éléments essentiel et déterminant de la convention est lacunaire.

La théorie de l'inexistence de la vente dans l'hypothèse où le prix est dérisoire est donc écartée.

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