Commentaire de l'arrêt du 6 décembre 2018

Drapier Mathis

En 2016, le législateur vient apporter une réforme majeure du droit des contrats. De nombreux contrats se sont alors vus consacrer dans le code civil. C’est ainsi que l’article 1123 du code civil portant sur le pacte de préférence fait son entrée dans le champ législatif français.

L’arrêt du 6 décembre 2018 a pour cœur l’articulation de ce pacte de préférence avec la promesse unilatérale de vente. En l’espèce, le 28 octobre 1999, le propriétaire de deux lots d’immeubles en copropriété à conclut un pacte de préférence avec une bénéficiaire. La durée de ce pacte de préférence a été fixé à 10 ans par les deux parties. Le 2 septembre 1999, le propriétaire réalise une promesse unilatéral de vente par acte notarié avec un tiers au pacte de préférence. Puis, le 16 novembre 2009, le propriétaire réalise une vente par acte notarié des deux immeubles avec ce même tiers. Le bénéficiaire du pacte de préférence a assigné les deux co-contractants de la vente de ces lots en violation du pacte de préférence. Elle réclame l’annulation de la vente, la substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de celui-ci ainsi que le paiement de dommages et intérêts.  La cour d’appel de Fort-de-France statut le 25 avril 2017 et déboute la demanderesse. La Cour d’appel estime que la vente est intervenu postérieurement à la date d’échéance du pacte de préférence. La bénéficiaire forme alors un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation devait donc statuer pour déterminer si la signature d’une promesse de vente durant les délais d’un pacte de préférence constitue une violation de ce dernier?

Dans un arrêt du 6 décembre 2018, la Cour de Cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Fort-De-France. Elle rappelle que dans le cas d’un pacte de préférence, l’intention de vendre est l’élément déterminant. Ainsi, dès lors qu’une promesse de vente est signé, l’intention de vendre est caractérisé et le propriétaire aurai du proposer à la bénéficiaire de ce pacte la vente des immeubles en priorité.

A travers cet arrêt, la Cour de cassation vient réaffirmer les critères principaux du pacte de préférence (I) pour ensuite expliquer comment ce pacte s’articule avec la promesse unilatérale de vente (II).

I) Entre pacte de préférence et acte de vente

Il faut d’abord poser le contexte de l’apparition et de l’évolution du pacte de préférence (A) afin d’analyser quel est l’impact d’un acte de vente sur un tel contrat (B).

A) Une matière jurisprudentielle devenu légale

Avant la réforme de 2016, le pacte de préférence était une matière purement jurisprudentielle. Pour le viser, on utilisait l’article 1134 dans sa rédaction de 1804 qui disposait «  Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » La jurisprudence admet que le pacte de préférence était le contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas ou elle déciderait de contracter. Le pacte de préférence a été codifié avec la réforme de 2016 dans l’article 1123, mais les règles générales sont restées les mêmes.

Dans notre arrêt, ce pacte de préférence a pour objet la vente des deux immeubles. Le promettant, c’est à dire le propriétaire, c’était engagé à proposer prioritairement la vente des deux immeubles à sa bénéficiaire s’il décidait de vendre.

En cas de violation de ce pacte, la jurisprudence, et désormais l’article 1124, prévoit que le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subit ou agir en nullité et se substituer au tiers dans le contrat conclu si ce dernier avait connaissance du pacte.

Le pacte de préférence réserve donc une priorité pour le bénéficiaire, et un acte de vente  peut avoir des conséquences s’il est conclut avec un tiers dans les délais du pacte.

B) Un acte de vente hors délai important peu

En l’espèce, la bénéficiaire agit en justice car elle estimait que le promettant avait brisé la promesse de vente. Cependant la Cour d’appel la déboute de ces demandes car, selon elle, la vente à eu lieu après la date d’échéance du pacte, je cite« Intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte ».

Donc du point de vue de la vente stricto sensu, cette dernière a bien été conclu postérieurement à la date d’échéance du pacte de préférence. Concernant ce point, la Cour de cassation ne relève aucune anomalie et ne base pas sa décision dessus. Si l’on regarde juste l’acte de vente, ce dernier ne grève en rien le pacte de préférence et la Cour de Cassation ne pouvait donc aucunement baser sa décision sur cela.

A l’inverse, c’est une autre histoire pour la promesse de vente et c’est sur ce point précis que la Cour de Cassation décide de casser et d’annuler la décision de la Cour d’appel. En effet, comme dit précédemment, la Cour d’appel estimait que seule la date de la vente comptait. Mais en réalité, comme le précise la cour de cassation « Le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiare lorsqu’il décide de venre ».

...