Commentaire de l'Arrêt de la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 6 décembre 2018.

Pacôme Lavaud HD L3 - TD groupe 1

TD n°2 : Commentaire de l'Arrêt de la  troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 6 décembre 2018.

        Un proverbe dit : "Il est aisé de faire des promesses, mais difficile de les tenir", il en est de même dans l'arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 6 décembre 2018 où le promettant d'une promesse unilatérale de vente s'était rétracté de son engagement.

        En l'espèce, M. E et Mme X ont consenti à M. et Mme B une promesse unilatérale de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'après le décès de la précédente propriétaire, Marthe F, qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation ; que, devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme X s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010 ; qu'après le décès de Marthe F, M. et Mme B ont levé l'option le 8 janvier 2011 ; qu'ils ont assigné Mme X en réalisation de la vente.

        La Cour d'appel de Grenoble a accueilli la demande de M et Madame B en disant que M.X n'avait pas le droit de rétracter sa promesse. M.X forme un pourvoi en Cassation pour demander l'annulation de l'arrêt de la Cour d'appel.

        M.X veut pouvoir rétracter sa promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option par les bénéficiaires M et Madame B. Quant à eux M et Mme B veulent que M.X maintienne sa promesse unilatérale de vente pour le contraindre à une exécution forcée de la vente.

        La rétractabilité de la promesse de vente avant la levée de l'option par le bénéficiaire est-elle possible?

        La Cour de cassation répond que la rétractation de la promesse unilatérale de vente est possible (en cassant et annulant l'arrêt de la Cour d'Appel de Grenoble qui disait que la vente était parfaite et se résolvait par l'exécution forcée) s'il y a versement de dommages et intérêts.

        Il conviendra d'aborder la question de la validité de la rétractabilité de la promesse unilatérale de vente (I) avant d'étudier le problème des réparations (II).

I/-Une jurisprudence constante permettant la rétractation du contrat de promesse unilatérale de vente :

        Il conviendra de voir en quoi l'arrêt de 2018 s'inscrit dans la jurisprudence antérieure (A) avant d'étudier la justification de la possibilité de rupture de la promesse unilatérale de vente (B).

A/-La rupture de la promesse unilatérale de vente : le maintien d'un conflit entre doctrine et droit prétorien :

L'arrêt de la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 15 décembre 1993 vient "révolutionner" le droit des contrats en disant que la rétractation d'une promesse unilatérale de vente ne peut être sanctionnée que par le versement de dommages et intérêts. En effet la Cour suprême avait motivée sa décision par l'ancien article 1142  (Abrogé par Ord. no 2016-131 du 10 févr. 2016, à compter du 1er oct. 2016) qui disposait : "Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur."

Cependant le 8 septembre 2010, la troisième Chambre Civile effectue un revirement en disant que le décès du promettant n'empêchait pas le bénéficiaire de lever valablement l'option contre ses héritiers, leur auteur ayant « définitivement consenti à vendre ». La précision avait suscité l'espoir d'un abandon par la haute juridiction de la position, inaugurée en 1993, en effet, la motivation du présent arrêt se distingue en ce qu'elle abandonne toute référence à l'«obligation de faire» du promettant mais se base sur l'article 1101 du Code Civil. L'article 1101 ancien du Code Civil dispose : "Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose." L'abandon de 1142 vient conforter la doctrine qui s'est levée contre l'arrêt de 1993, ce dernier empêchant l'exécution forcée du contrat alors que le promettant avait donné son consentement le jour de la promesse.

L'arrêt étudié de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 6 décembre 2018 semble revenir à la position décriée par la doctrine. Il se base sur les articles 1101 et 1134 anciens du Code Civil. L'article 1134 ancien dispose : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi."

Le problème de cette question de promesse unilatérale de vent tiens au fait que le législateur n'a pas donné de fondement juridique à ce mécanisme contractuel d'où cette agitation entre deux visions différentes défendues par la jurisprudence et la doctrine.

Cet arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 6 décembre 2018 s'inscrit donc dans le mouvement jurisprudentiel de 1993 et en opposition à la doctrine majoritaire. Ce conflit appelle donc une clarification par le législateur qui viendra avec la réforme du droit des contrats de 2016.

La promesse unilatérale de vente aura désormais pour fondement juridique l'article 1124 qui dispose : "La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

B/-La rétractation possible de la promesse unilatérale de vente : un affaiblissement du principe d'engagement :

L'arrêt de la Troisième Chambre Civile du 6 décembre 2018 énonce : "la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir". Cette décision de la cour de cassation semble raisonnable dans la vision traditionnelle du contrat qui est d'abord un accord de volonté. Dire qu'il n'y a pas de rencontre des volontés réciproques revient à dire qu'il ne peut pas y avoir contrat, ainsi la rétractabilité de la promesse unilatérale de vente est possible.

...