Commentaire d’arrêt : cass.civ.1e,26 septembre 2018

Commentaire d’arrêt : cass.civ.1e,26 septembre 2018

La 1er chambre civile de la cour de cassation a rendu un arrêt en date du 26 septembre 2018 relatif à Nemo auditur.

En l’espèce, par un acte authentique, un promettant, par le biais d’un agent immobilier, à accepter de consentir à une promesse dite unilatérale de vente portant sur un immeuble d’un montant de 4 100 000 euros. Une indemnité d’un montant de 10% du prix de vente du bien fut décidé au cas où l’option ne serait pas levée avant la date du 30 juin 2008. Une somme de 205 000 euros fut débourse par l’agent immobilier au notaire pour le compte du profitable. Malgré ça, le notaire a versé la somme au promettant. L’agent immobilier décide d’assigne le bénéficiaire en remboursement de la somme prêtée.

La cour d’appel rejeté la demande de l’agent immobilier sur le fondement de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 qui interdit un agent immobilier de recevoir, détenir, et remettre une somme d’argent sans mandat exprès. L’agent immobilier se pourvoi en Cassation.

En ayant violé une disposition dite d’ordre public en accordant un prêt, l’agent immobilier peut-il obtenir remboursement ?

                                                                    Où

On peut se demander si le fait que l’agent immobilier a agi sans mandat, peut-il demander remboursement de la somme versée au notaire ?

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt car elle confirme l’arrêt de la Cour d’Appel en statuant que l’agent immobilier, ne disposait que d’un mandat non-exclusif de vente et non d’un mandat écrit par la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente autorisant l’agent immobilier à déposer des fonds prêtés en les remettant au notaire. La Cour de cassation établit que le prêt par l’agent immobilier est illicite au titre de la loi 70-9 du 2 janvier 1970. Cependant, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel en établissant que celle-ci n’a pas tiré les bonnes conclusions de la constatation du caractère illicite du prêt. En effet, la Cour de cassation énonce que le caractère illicite, mais non immoral du prêt n’interdisait pas l’agent immobilier de se prévaloir de son droit de restitution de la somme prêtée, conformément à l’ancien article 1902 du code civil. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel seulement en cette disposition.

Dans cet arrêt on peut qualifier le contrat comme un contrat frauduleux (I) la chambre civile sanctionne en disposant du principe de l’ordre public et des bonnes mœurs (II)

1. Un contrat frauduleux

1. Une disposition d’ordre public violé

• La loi Hoguet (loi 70-0 du 2 janvier 1970) interdit à un agent immobilier de recevoir, détenir, et remettre une somme d’argent sans mandat exprès. Elles s’appliquent aux contrats portant sur la vente d’un bien immobilier ce qui est le cas dans cet arrêt
• L’ancien article 1108 du code civil qui dispose qu’une cause licite dans l’obligation est une condition essentielle pour établir la validité du contrat.

1. La cour d’appel appliquant une mesure répressive

• La cour d’appel rejeta sa demande au motif que sa remise des fonds au notaire, à défaut de mandat exprès de la première bénéficiaire, était illicite, en sorte qu’il ne disposait d’aucune créance sur la première bénéficiaire, ni sur le second. 
• La cour d’appel appliquera la loi Hoguet (loi 70-0 du 2 janvier 1970) seulement en ne faisant aucune application des article 1902 du code civil et l’article 1875 du même code.
• Elle estime que le fait qu’il n’est eux aucun mandat qui autorise l’agent immobilier a procéder a une remise de fond donc qu’elle est illicite

1. Le principe de l’ordre public et des bonnes mœurs selon la chambre civile de la Cour de cassation

1. Un souhait d’une délimitation de la notion de Nemo auditur

• Les tribunaux civils confèrent à la maxime une portée variable selon que le demandeur réclame l’exécution d’une convention illicite ou immorale. Si la jurisprudence refuse toute action à celui qui invoque une convention nulle, comme immorale ou contraire aux bonnes mœurs, il n’en est pas de même lorsque la convention est illicite, qu’elle est seulement prohibée par la loi, même d’ordre public
• Les juges tendent à distinguer les contrats illicites des contrats immoraux, sans doute pour réduire l’étendue du champ d’application de la maxime Nemo auditur dont l’intransigeance de ce qu’elle refuse incite les juges à en pondérer l’application. 

1. La décision de la chambre civile

• La Cour de cassation a approuvé la solution retenue par l’arrêt d’appel sur le premier point, mais pas sur le second.
• Pour autant, la remise des fonds par l’agent immobilier doit donner lieu à restitution selon la Cour de cassation.
• Une obligation de restitution est née à la charge du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, fondée sur l’article 1902 du Code civil. La première chambre civile considère qu’un contrat de prêt a été formé par la remise des fonds, à charge de restitution. Peu importe que cette obligation de restitution trouve sa cause dans une remise illicite dès lors qu’elle n’est pas immorale.
• La cour d’appel a violé l’article 1875 du code civil relatif au prêt à l’usage

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