Commentaire d'arrêt 15 décembre 1993

L’obligation contenue dans la promesse unilatérale de vente a suscité un engouement pour la doctrine quand la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée sur le sujet le 15 décembre 1993.
En l'espèce, la promettante avait consenti le 22 mai 1987 aux bénéficiaires une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987 puis notifie quatre jours plus tard sa décision de ne plus vendre. Les bénéficiaires lèvent cependant l'option le 10 juin 1987. Persistants, ils assignèrent la promettante en réalisation forcée de la vente. Ceux-ci déboutés en appel firent valoir dans leur pourvoi que l'obligation pesant sur le promettant dans une promesse unilatérale de vente est une obligation de donner et que la Cour d'appel avait violé les articles 1134 et 1589 du Code Civil en considérant que l'obligation inexécutée était une obligation de faire.
Le problème de droit était donc de savoir si le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente pouvait contraindre le promettant à l'exécution forcée de la vente si celui-ci c'était rétracté avant la levée de l'option intervenue pendant le délai d'option.
La Cour de Cassation rejette le pourvoi aux motifs qu'il s'agissait ici d'une obligation de faire et que la rétractation avant la levée de l'option excluait toute rencontre des volontés entre les parties.
Cette décision amène donc la cour a remanié la nature de la promesse unilatérale de vente (I) et à alléger la sanction d'une rétractation prématurée du promettant (II).

I. Une solution affaiblissant la force obligatoire du contrat au profit de la sauvegarde de la liberté contractuelle pour le promettant

En   invoquant   l’obligation   de   donner   du   promettant,   les   bénéficiaires   de   la   promesse souhaitaient obtenir la constatation de la vente (A) mais c’est pour la solution inverse qu’a opté la Cour en reconnaissant pour le promettant la possibilité de rétracter son consentement avant la levée d’option (B).

A. L’invocation de la force obligatoire du contrat comme fondement de la demande de constatation de la vente.

- La promesse unilatérale de vente est qualifiée juridiquement d’avant contrat c’est à dire un contrat précédant le contrat définitif de vente. Par le contrat de promesse unilatérale de vente, une personne s’engage envers une autre à lui vendre tel bien à tel prix si cette dernière en manifeste la volonté avant la fin du délai convenu.

- Dans   ce   type   de   promesse   de   vente,   le   promettant   s’engage   à   vendre   une   chose   au bénéficiaire de la promesse et le bénéficiaire a le choix de lever ou non l’option c’est à dire le délai contractuel prévu par les parties

- En l’espèce Mme X a levé l’option le 10 juin 1987 c’est à dire avant la fin du délai d’option mais précédemment et toujours pendant que courait le délai d’option la promettante s’est rétractée dans sa promesse.

- Elle invoque la violation des articles 1134 et 1589 du Code civil par la Cour d’appel qui les déboute de leur demande d’exécution forcée de la vente au motif que l’obligation de la promettante n’est qu’une obligation de faire.

- Les juges de la troisième chambre de la Cour de cassation ont par un arrêt du 15 décembre

1993 rejeté leur demande et approuvé la solution rendue par la Cour d’appel bien que cette solution des juges du fond ne soit issue ni des règles spécifiques relatives à la promesse unilatérale de vente ni de la jurisprudence actuelle en matière de droit des contrats.

B. La libre révocation par le promettant de la promesse unilatérale de vente tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option.

- Tout d’abord, selon les juges de la Haute juridiction, tant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de  vente  n’a pas levé l’option,  l’obligation  du  promettant ne  constitue qu’une obligation de faire. Ce motif de rejet du pourvoi rejoint la décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 8 novembre 1990. En l’espèce, la Cour voit donc dans l’obligation de la promettante une simple obligation de faire c’est à dire l’obligation de maintenir son offre jusqu’à la fin du délai d’option et non une obligation de donner comme l’invoquent les bénéficiaires de la promesse art 1142.

- De plus, la Cour ajoute que la levée d’option lorsqu’elle intervient après la rétractation du promettant   exclue   toute   rencontre   des   volontés   réciproques   de   vendre   et   d’acquérir.

Or,   en  l’espèce,   en déclarant   que  la  rencontre  des  volontés  des  parties  au  contrat   est impossible  dès lors  que  la  levée  d’option  intervient   postérieurement   à  la rétractation  du promettant, l’existence même de la promesse de vente de l’immeuble est remise en question.

Ainsi, ne pouvant constater la rencontre des volontés des parties suite à la rétractation de la promettante, la promesse n’est pas valablement formée et par conséquent l’exécution forcée du contrat ne peut pas avoir lieu.  

- Cette solution de la Cour répond à la volonté de sauvegarder la liberté contractuelle. En effet, le contractant qui n’y consent plus ne peut être contraint à vendre son bien

- En effet, en considérant que l’obligation du promettant n’est qu’une obligation de faire c’est à dire une simple obligation de maintenir l’offre pendant le délai d’option, et que sa rétractation constitue toutefois une faute contractuelle uniquement soumise aux dommages et intérêts de l’article 1142 du Code civil et non à l’exécution forcée, la Cour met en lumière la fragilité de la promesse de vente.

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