Commentaire d'arrêt du 12/06/2010

Commentaire d'arrêt; Cass. Com. 12 juin 2012

" L’idée générale est que, dans la gestion d’une propriété, il y a des frais et des dettes qu’il est rationnel de payer avec les revenus et d’autres avec le capital. Si la propriété est démembrée, le passif de la première catégorie doit être à la charge de l’usufruitier, l’autre à la charge du nu-propriétaire » A écrit le Doyen Carbonnier.

En effet, l'usufruit étant un démembrement de la propriété entre deux protagonistes; l'usufruitier et le nu-propriétaire, la répartition des charges liés au bien doit se faire entre eux. Alors que les frais liés à un entretien plus fréquent du bien doit relever de l'usufruitier de par son exploitation du bien, les dettes provenant d'un entretien plus conséquent et ponctuel sont à la charge du nu-propriétaire car il dispose de l'abusus et donc de la substance primaire du bien; d'où l'obligation de l'usufruitier de le restituer en ayant conservé sa substance. Les revenus proviennent de l'exploitation de l'usufruitier alors que le capital réside entre les mains du nu-propriétaire.

La question de la répartition des frais et dettes se pose dans l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation du 12 juin 2012.

En l'espèce, un couple est usufruitier d'un bien immobilier et de parts d'une société civile dont leurs enfants sont nu-propriétaires. Les usufruitiers contractent un emprunt en vue de réaliser des travaux sur le bien (démolition, reconstruction, aménagement et construction d'une piscine) et porte ce montant au passif pour le calcul de l'ISF.

L'administration fiscale refute cette opération en arguant que ces travaux étaient de grosses réparations et qu'elles constituaient une charge aux frais des nu-propriétaires; validant le redressement fiscal à l'encontre des usufruitiers.

Les usufruitiers font une réclamation contentieuse à l'encontre de la mise en recouvrement du rappel d'ISF et après son rejet, saisissent le tribunal pour demander la décharge de cette imposition.

La cour d'appel de Versailles rend un arrêt le 9 septembre 2010 dans le sens de l'administration fiscale en admettant la qualification de grosses réparations et en sanctionnant les usufruitiers au paiement des sommes dûes.

Les usufruitiers forment alors un pourvoi devant la Cour de Cassation pour contester les redressements fiscaux validés par la cour d'appel.

L'article 606 du Code Civil est-il de nature limitative?

A cette question, la Cour de Cassation répond par la positive en cassant l'arrêt au visa des articles 605, 606 et 599 alinéa 2 du code civil et en rappelant ce principe dans l'arrêt du 12 juin 2012 rendu par la chambre commerciale.

Pour étudier cette décision, il conviendra de voir dans un premier temps le partage des charges entre usufruitier et nu-propriétaire (I), et dans un second temps la situation défavorable de l'usufruitier (II).

I)Le partage des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Ce partage est indispensable à la coexistence des droits réels de l'usufruitier et du nu-propriétaire sur le même bien, il se fait donc en commun (A). Ce partage est strict et cette rigueur est manifestée par le caractère limitatif de l'article 606 du code civil (B) traitant des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire.

A)Des charges supportées en commun

Comme l'a dit le doyen Carbonnier, il est naturel de partager les charges liées au bien entre le nu-propriétaire et l'usufruitier d'une certaine manière. Le droit réel du nu-propriétaire et celui de l'usufruitier sur le bien doivent coexister pacifiquement et non s'affronter; obligeant alors une répartition des charges strictes dans le code civil pour prévenir les conflits.

Les travaux d'entretien reviennent naturellement à l'usufruitier qui use et jouit du bien car ces travaux sont nécessaires à la bonne exploitation de celui-ci. Les grosses réparations, en revanche, reviennent au nu-propriétaire car il en possède la substance et que ces grosses réparations affectent la substance même du bien. L'usufruitier pourrait se retrouver tenu de ces grosses réparations uniquement dans le cas où elles se sont trouvées nécessaires à cause d'un défaut d'entretien. L'idée étant que l'usufruitier doit entretenir le bien en vue de le rendre dans le même état à l'extinction de l'usufruit.

Cette répartition est instituée par l'article 605 du code civil que cite la Cour de Cassation dans son visa.

Dans cet arrêt, ce qui est en jeu est plus que la simple répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, c'est la qualification même des travaux. Ceux-ci ont en effet du mal à rentrer dans la catégorie des travaux d'entretien ou dans celle des grosses réparations. La Cour de Cassation tranche pour la qualification de travaux d'amélioration.

B)La confirmation du caractère limitatif de l'article 606

Pour qualifier de travaux d'amélioration les travaux effectués, la Cour reprend dans son visa l'article 606. Alors qu'il ne s'agit clairement pas de travaux d'entretien au vu de l'importance des travaux (notamment la démolition et construction) qui touchent à la substance du bien. Pour écarter la notion de grosses réparations retenue par l'administration fiscale ainsi que la cour d'appel, la Cour de Cassation rappelle un principe qu'elle avait déjà énoncé auparavant; le caractère limitatif de l'article 606 du Code Civil. En effet, dans un arrêt du 25 octobre 1983 la 3ème chambre civile a rendu un arrêt de principe consacrant son caractère limitatif, solution qu'elle a confirmé à nouveau dans un arrêt du 27 novembre 2002.

L'article 606 dispose des grosses réparations et liste celles-ci en prenant le soin de préciser "les autres réparations sont d'entretien". Il est donc nécessaire, pour qualifier des travaux de grosses réparations, qu'une hypothèse énoncée dans l'article

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