Cas pratique de vendeur d'appartement

TD n°4 :

En l’espèce le vendeur a mis en vente son appartement sur internet. Dans un premier temps, une personne se déclare intéressée par l’appartement mais sont pris étant trop élevé ils entreprennent des négociations. Ainsi le vendeur met en place une promesse de vente unilatérale avec le potentiel acheteur, promesse établie le 13 juillet 2017. Dans un second temps, un deuxième acheteur vint au vendeur déclarant qu’il pouvait acheter l’appartement au prix initial sous réserve, cependant, de l’obtention d’un prêt. Un compromis de vente est alors signé entre le vendeur et l’acheteur le 27 juillet 2017.

Or, ce dernier n’ayant pas obtenu le prêt de sa banque, il informe le vendeur de la non-réalisation de la clause suspensive.

Il serait intéressant de se demander comment vont évoluer les différentes promesses dans ces différentes situations ?

De plus il est judicieux de savoir si le vendeur peut faire une promesse unilatérale avec un potentiel acheteur tout en faisant signer un compromis à un second acheteur ?

L’intérêt du sujet réside dans le fait que le délai de la promesse unilatérale a expiré (I.) et que la clause suspensive n’a pu être réalisé (II.)

1. L’expiration du délai de la promesse unilatérale

En droit, l’art 1124 dispose que la promesse unilatérale est un « contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

Ainsi, ce contrat englobe le délai de levée d’option pendant lequel le bénéficiaire peut choisir la formation du contrat qui sera établi.

En l’espèce, la première promesse datant du 13 juillet 2007 pouvait être valable jusqu’au 13 aout 2017 en comptant le délai d’option. Mais l’acheteuse ayant pris sa décision le 12 septembre, elle se retrouva hors délai.

1. La non-réalisation de la clause suspensive

En droit il faut se référer à l’article 1304-3. De plus l’art 1112 affirme la liberté des modalités précontractuelles du moment qu’elle satisfait aux exigences du principe de bonne foi prévu par le législateur.

En l’espèce, le vendeur estimant que la condition selon laquelle la clause suspensive d’obtention de prêt n’était pas remplie, il rompt le compromis de vente, et en agissant de la sorte, il manque au principe de la bonne foi.

En conséquence, le second acheteur considère que le vendeur doit conclure la vente car, ce dernier, en empêchant l’accomplissement de la condition suspensive, celle-ci doit être considérée comme accomplie.

...