Congé pour vente BTS CJN

Congé pour vente : Bien vendu loué ou antérieurement loué :

CHAPITRE 1 : Bail d’habitation :

On distingue deux situations.

1) Vente d’un logement vide :

Pour les contrats conclus à compter du 24 mars 2014 ( date d’entrée en vigueur de la loi ALUR), il s’agit des locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation ou professionnel et qui constitue la résidence principale du preneur, ainsi que des garages, aire et place de stationnement, jardin et autre locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le texte précise que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Durée du bail : La durée du bail d’habitation vide, non meublé est de 3 ans si le bailleur est une personne physique. Si le bailleur est une personne morale, la durée du bail est de 6 ans.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de formes et de délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé.

Congé : Le congé est l’acte unilatéral par lequel l’une des parties au bail d’habitation ou mixte notifie à son cocontractant son intention de mettre fin à la relation contractuelle.

Le propriétaire (le bailleur) peut donner congé au locataire (preneur) pour vendre le logement ou pour le reprendre pour y habiter ou loger un proche ou encore lorsqu’il justifie d’un motif légitime et sérieux (ex: en cas de faute du locataire). Le propriétaire doit respecter des conditions de formes et de délais.

Il faut distinguer deux types de congé :

A) Le congé pour reprise :

Article 15-1 : il s’agit de l’hypothèse pour laquelle le propriétaire (bailleur) souhaite donner congé à son locataire (preneur) pour faire du logement sa résidence principale ou pour y loger un parent proche qui en fera sa résidence principale. La loi prévoit que les parents proches du propriétaire sont les personnes suivantes : son époux, son partenaire de pacs, un ascendant (parents ou grands parents) ou ascendant de l’époux….
En cas de reprise, le congé donné par le bailleur doit indiquer à peine de nullité, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire de pacs, enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Le congé pour reprise doit par ailleurs préciser la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Enfin, le bailleur doit joindre au congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire prévue à l’arrêt du 13 décembre 2017.


Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail
Cas particulier :
- Si un seul des époux est signataire du bail mais que le propriétaire à été informé du mariage alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé au deux époux.

• Si un seul des partenaires de pacs à signé le bail, mais que les deux partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux deux partenaires de pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire soit

• par lettre recommandée avec accusée de réception
• par signification par voie d’huissier
• par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Attention : il n’est pas possible de donné un congé par mail, il ne sera pas valide même s’il est accepter par retour de mail par son destinataire.

Le délai du préavis :

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.

B) Le congé pour vente : 

Article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 relative au bail d’habitation.

Le congé pour vendre, à peine de nullité, doit :

• Indiquer le prix et les conditions de la vente projetée
• Reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Comment en matière de congé pour reprise, le bailleur doit joindre la notice d’information relative aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ?

Droit de préemption du locataire :

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de pleins droit de tout titre d’occupation. Celui qui accepte l’offre dispose à compté de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, de 2 mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Le bail est prorogé jusque’a l’expiration du délai de réalisation de la vente.

Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le bailleur ou à défaut le notaire, doit notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée par le locataire au bailleur, ou à défaut, à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire, pendant 1 mois à compter de sa réception.

Le droit de préemption du locataire disparait lorsque la vente intervient entre parents, jusqu’au 3e degré inclut. Il disparait également lorsque la vente porte sur un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou encore sur un immeuble déclaré insalubre.

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