Voisinage et servitude

Séance 20: Voisinage et servitude

1. Les caractères di droit de propriété art 544 : absolu

Caractère absolu nous confère ts les droits sur la chose (usus, fructus, abusus)

A.

Art 545

On ne peut exproprié que si c'st pour une cause d'utilité publique et si indemnisation avant.

Ce texte interdit l'empiètement qui est une cause d'expropriation pour une cause d'utilité privée et pas indemnisation avant.

La JP très sévère sur empiètement et si minim soit-il peu importe la bonne ou mauvaise foi & même si empiètement existe avant achat de l'immeuble => on a le droit d'obtenir la démolition de ce qui empiète.

On a le droit d'agir c/ empiètement => on peut demander la démolition MAIS peut-être faudra démolir toute la maison.

B. L'accession immobilière

Art 552 du C.Civ prévoit que le proprio du sol est propriétaire de tt ce qui est planté ou construit sur son sol.

Si c'est le proprio qui a construit ou qui plante : aucun pb

MAIS si c'est un tiers => complication => art 555.

DONC 2 situations <=> si constructeur :

• de bonne foi : si je lui ai donné autorisation de construire ou s'il pensait qu'il était chez lui

=> le proprio = propriétaire de la construction MAIS il doit indemniser le constructeur

• de mauvaise foi : il n'a pas eu d'autorisation

=> proprio devient proprio de la construction

MAIS ensuite proprio face à un choix :

* s'il veut garder la construction => doit indemniser le constructeur = accord a posteriori

* s'il ne veut pas la garder => constructeur doit démolir à ses frais

1. Le caractère imprescriptible du droit de proprio

Art 2227 : droit de proprio = imprescriptible => ne se perd pas par le non-usage

Action en revendication de proprio ne se prescrivent pas

MAIS s'il ne se perd pas par le non-usage => peut être acquis.

PAS de prescription extinctive MAIS acquisitive

Thème n°2 : les limites au droit de proprio en présence du voisinage

Les droits des uns s'arrêtent là où commence ceux des autres

Art 544 prévoit que le droit de proprio a des limites prévues par la loi & règlement MAIS aussi la JP en a prévu.

1. L'abus de droit

Planiol, Joserand, Ripert ont dit qu'on peut abuser son droit de proprio

Clément Bayard : Ch des requêtes 3 aout 1915

→ Cass a consacré la théorie de l'abus de droit

Conditions de l'abus de droit :

• intention de nuire
•  absence d'utilité
• causer un préjudice au voisin

Si 3 conditions réunies => dommages-intérêts → réparer ce préjudice

& travaux → ordonner démolition de ce qui cause le trouble

(à mettre en 1er ds un cas pratique même si difficile => ensuite on parle des troubles anormaux de voisinage)

1. Les troubles anormaux de voisinages

Pas ds le Code civil de 1804

Idée selon laquelle qd on a des voisins => on doit supporter les troubles normaux (animaux, barbecue)

Pas tenu de supporter ce qui est anormal.

La JP avait inventé les troubles anormaux de voisinage sur art 1240 (ancien 1382 sur responsabilité civile) MAIS art exigeait une faute DONC jp a abandonné cet art.

SAUF qu'après la jp a voulu enlever la faute CAR si on est chez soi on ne commet aucune faute.

La JP a posé un PGD : « nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».

Civ 3ème 11 sept 2014

Quelles sont les conditions ? Quelles sont les effets ?

Conditions :

intention de nuire n'est pas une condition

• faut un trouble : gêne quelconque (visuelle, olfactif par mauvaise odeurs, dégradations dues à des Waux, sur peur ou risque).
• trouble anormal : l'anormalité du trouble est appréciée in concreto par les juges

cad qu'ils vont se demander

→  si trouble excessif, important, dépasse ce qui est tolérable

→ si trouble répétitif

→ circonstances de lieu : par ex chose + anormal en ville qu'à la campagne

→ circonstances de temps : le jour, la nuit, hiver, été

Arrêt de la fiche

Civ 3eme 11 sept 2014

Fiats : milieu rural car campagne & proprio d'une habitation se plaint que son voisin a des chevaux, pognets à proximité immédiate de sa maison & qui entreposait de la paille et du foin qui risquait de prendre feu.

Le proprio assigne son voisin pour trouble anormal de voisinage.

CA déboute le proprio en disant qu'à la campagne c'est normal d'avoir tt ça.

Le fait d'être à la campagne rend normal le faits d'avoir des animaux avec tous les troubles qui s'en suivent ?

Cass casse l'arrêt d'appel au visa du principe : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Casse arrêt d'appel pour faute de base légale & lui repproche de ne pas avoir vu que même si on milieu rural, la présence de cheveux à – de 4m n'entrainait pas des inconvénients olfactives qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage et elle aurait du se demander si même le stockage de foin à – de 10 mètre n'était pas de nature à => un risque de prolifération de rongeur ou d'incendie qui dépasse les inconvénients ruraux du voisinage.

Quelles sont les effets de l'action pour trouble anormal de voisinage ? Sanctions ?

• dommages-intérêts
• réparation en nature : insonoriser l'appart, faire des travaux mettant fin à ces troubles

1. La mitoyenneté

Lorsque 2 immeubles contigües : voisins directs par immeubles qui se touchent

Il peut y'avoir 1 mur entre 2 voisins contigües => mur mitoyen DONC mur appartient aux 2 propriétaires = forme de copropriété sur ce mur.

[pic 1][pic 2]

         A                  B

A. La naissance de la mitoyenneté

Comment fait-on → qu'un mur soit mitoyen ?

Pls techniques :

1. Par contrat ↔ art 1103 de Code civil

Au  moment de la construction du mur => les voisins par contrat peuvent se mettent dacc

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