Les Servitudes

LES SERVITUDES

• La servitude peut consister en une charge négative ou positive :

- Négativement, la servitude peut consister en l’obligation faite au propriétaire du fonds servant de s’abstenir d’exercer certaines prérogatives inhérentes au droit de propriété (ex. servitude ne pas bâtir afin que la maison voisine ne soit pas privée d’air et de lumière).

- Positivement, la servitude peut consister en l’obligation faite au propriétaire du fonds servant de laisser exercer chez eux certaines prérogatives (de propriétaire) par les propriétaires présents et à venir du fonds dominant (ex. servitude de passage).

• Différence entre servitude légale et servitude naturelles : les servitudes naturelles sont celles qui existent du fait de la situation des lieux, à ce titre, elles ne donnent pas en principe lieu à une indemnité au profit du fonds assujetti. Alors que les servitudes légales résultent d’une disposition « plus ou moins arbitraire du législateur » .

Les servitudes légales peuvent se classer en deux catégories : les servitudes d’intérêt général (il s’agit en général des servitudes administratives er relevant de ce fait du droit administratif), et celles d’intérêt privé.

Les servitudes d’intérêt privé, peut être soit unilatérales, soit réciproques.

- S’agissant de servitudes unilatérales, leur trait caractéristique est d’une part de donner lieu à une indemnité et d’autre part que dès le départ chaque fonds joue un rôle bien précis (soit il est fonds dominant, soit il est fonds servant) et les rôles ne changent pas. On peut citer dans ce registre la servitude de passage.

- S’agissant de servitudes légales réciproques, leur trait caractéristique est que chacun des deux fonds concernés a « au départ, indifféremment vocation à jouer l’un ou l’autre rôle » . Le caractère réciproque ici nuance un peu la qualification de servitude. En effet, consistant en de charges réciproques on se pose la question de savoir si tout le monde n’a pas grand intérêt dans l’opération et par voie de conséquence s’il ne s’agit pas de l’exercice normal des prérogatives de propriétaires. Elles ne donnent pas (du fait de leur réciprocité) lieu à une indemnité. A titre d’exemple, on peut citer les distances que les voisins doivent respecter réciproquement pour faire des constructions ou plantations ; on cite aussi les vues et jours (parce que les vues sont plus nuisibles pour le voisin que les jours, le code civil pose une réglementation différente. Les vues ne peuvent être pratiquées que dans un mur situé à une certaine distance du fonds voisin –art. 678 (1,90 m ou 0,6 m selon que la vue est droite ou oblique)- les jours peuvent être pratiqués dans un mur situé à la limite extrême des deux fonds –art. 676- mais ils doivent être pratiqués assez haut).

• Les servitudes établies par le fait de l’homme : il s’agit pour l’essentiel des servitudes résultant de l’initiative privée, du fait de l’homme (convention ou pas).

- Elles peuvent donc être établies par un titre (autonomie de la volonté) : mais cette convention doit respecter les règles d’ordre public (exemple : ne pas remettre en cause le caractère réel de la servitude, elle est une charge

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