Cour de cassation chambre mixte 26 mai 2006

 Les différents arrêts :

Cour de cassation chambre mixte 26 mai 2006 :

Le 26 mai 2006, la cour de cassation, en chambre mixte, rendait un arrêt de rejet sur un litige opposant le débiteur d'un pacte de préférence et un tiers acquéreur au bénéficiaire légitime. En l'espèce, il s'agissait d'une donation-partage établie sur un bien immobilier (un lot dans un immeuble) comportant une clause instituant un droit de préférence au profit des attributaires des autres lots de la propriété. Plus de vingt après, la propriétaire du lot, procède à son tour à une donation-partage sur ce même lot immobilier rappelant le pacte, et le nouvel attributaire vend peu de temps après le bien à une société civile immobilière, cette dernière étant exclue au bénéfice du pacte. Mais un bénéficiaire du pacte décide d'assigner en jugement le vendeur, la SCI et le notaire afin d'être substituée dans les droits de la SCI. Le pourvoi formé par le bénéficiaire légitime est rejeté au motif que « si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir », ce qui n'était pas démontré en l'espèce.

Cour de cassation, 15 décembre 1993 :

Une promesse unilatérale de vente d’immeuble est consentie le 22 mai 1987, assortie d’un délai d’option courant jusqu’au 1er septembre 1987. Le promettant notifie aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre. Mais ces derniers lèvent l’option le 10 juin 1987 puis assignent le promettant en réalisation de la vente.

En l’espèce, un homme souhaite acquérir un immeuble et se réfère donc à des journaux d’annonces immobilières. Une annonce décrit une maison au prix de 850000 euros. Cependant, lorsque l’intéressé a contacté le propriétaire du bien, ce dernier lui a mentionné le fait qu’il ne souhaitait plus vendre sa maison.

Dans cette situation, peut-on considérer que le propriétaire était toujours libre de retirer son offre, alors même que l’intéressé a mentionné vouloir contracter avec le propriétaire ?  

A la suite de la rétractation du propriétaire l’intéressé peut-il se prévaloir d’un contrat préparatoire en vue d’acquérir le bien en cas de changement d’avis du propriétaire ?

Ainsi, il apparait nécessaire d’étudier la formation d’un contrat. Pour ce faire, il s’avère pertinent de présenter les notions d’offre et d’acceptation (I) et les contrats préparatoires possibles à contracter.

1. L’offre et l’acceptation

Le contrat est conclu à partir du moment où il y a rencontre d’une offre et d’une acceptation. Ainsi, il est important de caractériser si l’annonce du propriétaire est une offre (A), si contacter le propriétaire fait office d’acceptation (B) et pour finir si c’est une offre, peut-elle être rétractée (C).

1. L’offre d’un bien immobilier

L’offre peut être définie comme la proposition précise et ferme de contracter. En vertu de l’article 1114 du Code Civil, « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. » Par conséquent, en vertu de l’article 1583 du Code Civil, « elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En l’espèce, le propriétaire a énoncé son envie de vendre puisque ce dernier a publié son annonce sur des journaux. De plus, le propriétaire dans son annoncé met en vente sa maison au prix de 850000.

Par conséquent, nous pouvons considérer que l’offre du propriétaire est précise et ferme puisque ce dernier a exprimer sa volonté d’être lié en cas d’acceptation en exposant son offre sur les journaux de plus, son offre est précise puisque dans son annonce, il expose la chose et le prix de cette dernière, « une maison à vendre de 200 mètres carrés habitables, un grand jardin ombragé, une piscine et un garage pour un prix de 850000 euros ».

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