La protection du preneur à bail

Le contrat de bail est l’un des contrats les plus utilisés en France puisqu’il est utilisé dans plusieurs domaines : le droit immobilier, le droit rural ou encore de droit des affaires.

Le bail est un contrat de louage par lequel l’une des parties appeler bailleur s’engage, moyennant un prix que l’autre partie appelé preneur s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilières ou immobilières.

Le preneur à bail désigne le locataire. Il prend à bail un bien pour le louer.

La protection signifie le devoir de prémunir une personne ou un bien contre un risque, à garantir sa sécurité, son intégrité par des moyens juridiques ou matériels.

Nous nous demanderons donc comment le preneur à bail est-il protégé ?

Pour répondre à cette question nous verrons en premier lieu la protection du preneur à bail lors de la conclusion du contrat de bail puis sa protection pendant et à la fin du contrat.

I) La protection du preneur à bail lors de la conclusion du contrat

Il sera opportun de comparer les clauses communes aux différents types de baux puis leurs spécificités.

A) Les clauses communes aux différents types de baux

Par définition, le contrat de bail est un contrat par lequel le bailleur met à disposition un bien en échange d’une somme versée par le preneur. Un bail peut être conclu pour un bail d’habitation, professionnel, rural ou commercial. Le contrat de bail rural met à disposition un bien à usage agricole pour l’exploitation d’une activité agricole. Le bail commercial, lui, met à disposition un immeuble ou un local où un fonds y est exploité. Le fonds doit appartenir à un industriel ou un commerçant immatriculé au Registre du commerce et des sociétés. Le bail commercial, quant à lui, met à disposition un bien à usage d’habitation. Dans ces actes, les deux parties s’engagent. La condition principale à cette mise à disposition sera donc, comme dans tout autre contrat, la capacité juridique. Un mineur ne pourra donc pas conclure seul de bail, de même pour les majeurs protégés puisqu’il leur faudra un représentant.

Lors de la conclusion d’un bail, des obligations se créent au profit du locataire sur le dos du propriétaire afin d’assurer une protection juridique au locataire. Qu’il s’agisse d’un bail rural, commercial ou d’habitation, le bailleur a les mêmes obligations. Il a en premier lieu l’obligation de délivrance de la chose louée, ainsi qu’une obligation d’entretien et de réparation. Pour assurer une sécurité juridique au preneur, un état des lieux doit être obligatoirement fait dans le mois précédent l’entrée en jouissance du bien ainsi qu’à la fin du bail. De plus, lorsqu’il y a un contrat rédigé, notamment, dans le contrat de bail d’habitation, il est impératif de désigner le bien loué, sa destination, montant du loyer et enfin sa durée, car en fonction de la durée de la location, la forme du contrat ne sera pas la même.

B) Les spécificités des baux

En droit des contrats, il est recommandé de faire un contrat écrit, qui apporte une sécurité juridique par l’effet de l’écrit. Mais en dessous d’une durée minimale, un bail peut être verbal. Seul le contrat de bail d’habitation à l’obligation d’être rédigé. Il peut être sous seing privé mais l’acte authentique devant notaire est recommandé pour que l’acte est force probante et exécutoire. De plus, la durée minimale varie selon le type de bail conclue. La durée pour un contrat de bail d’habitation est de 3 ans, alors que pour le bail rural ou commercial, la durée minimale est de 9 ans. Pour ces deux derniers baux, l’écrit n’est pas obligatoire. Le plus souvent, ils se font de manière orale. Mais cette forme de contrat pose un problème de preuve. Il est donc conseillé de faire un écrit.

En revanche, un contrat de bail commercial ou rural de plus de 12 ans nécessitera obligatoirement un contrat sous la forme authentique qui sera ensuite publié au service de publicité foncière du lieu de situation du bien loué. L’acte prendra alors date certaine et force exécutoire. Les durées, notamment pour le bail rural, est

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