Dissertation: La Transmission Des Contrats Préparatoires à La Vente

Dissertation : La transmission des contrats préparatoires à la vente

« Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point aux tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 » - article 1165 du Code civil. Cet article pose le principe que le contrat n’a d’effet qu’entre les parties contractantes, et qu’il ne peut en produire à l’égard des tiers. A ce principe, se pose des dérogations, qui vont permettre aux tiers de pouvoir réclamer l’exécution d’un contrat auquel il n’ont pas été partis. Ce mécanisme peut se produire à l'occasion d'une transmission du contrat d'une partie à un tiers. Ce contrat peut être un contrat préparatoire à la vente.

La transmission est le fait de transmettre la possession ou la jouissance de quelque chose. En droit civil, il peut s'agir d'un droit, d'un bien ou d'un privilège. Le code civil donne une définition de la possession à l'article 2255 disposant que « la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou exerçons par nous même, ou que nous exerçons par un autre qui la tient ou l'exerce en notre nom ». Cette définition renvoie clairement à la propriété, définie à l'article 544 du Code civil, qui est le droit de jouir d'une chose. La transmission offre ainsi des droits.

Quant au contrat préparatoire à la vente, il s'agit d'un contrat qui a pour objet de préparer la conclusion d'un contrat définitif ultérieur, en vue d'une vente. L'échange des consentements n'a pas encore eu lieu, de sorte que la vente n'est pas encore formée. Les promesses de vente sont les seuls contrats préparatoires à la vente réglementés par le Code civil à l'article 1589. Le contrat préparatoire à la vente donne lieu à une vente, qui se définit comme un contrat par lequel la propriété d'une chose est transférée par le vendeur à un acquéreur moyennant le paiement d'un prix.

La loi délimite la transmission d'un contrat préparatoire à la vente à deux figures juridiques, la cession à cause de mort et entre vifs, ainsi que la substitution d'un tiers. L'article 1690 du Code civil conditionne la cession entre vifs pour être opposable au promettant et aux tiers. De plus, les formalités de l'article 1589-2 du Code civil doivent être respectées en cas de cession portant sur un immeuble ou un fonds de commerce. La cession doit être constatée dans un acte authentique enregistrée dans les 10 jours, à peine de nullité. Elle peut également être frappée de nullité au cas où elle s'adresse à un professionnel de l'immobilier, comme le constate l'article 52 de la loi du 21 janvier 1993.

Pour éviter le fort formalisme dont fait preuve la cession, les parties à un contrat préparatoire peuvent prévoir une clause de substitution, qui confère au bénéficiaire une faculté de substitution. La transmission d'un contrat préparatoire à la vente sera traitée essentiellement, dans cette dissertation, au regard de la substitution, à travers la jurisprudence et la doctrine.

Ainsi, les contrats préparatoires à la vente reconnaissent-ils à l'égard du bénéficiaire une faculté de substitution, valant transmission du contrat à un tiers ? Autrement dit, le tiers substitué profite t-il d'un droit de lever ou non l'option au contrat préparatoire à la vente, valant acquisition de la chose promise ? Par conséquent, l'exercice de la faculté de substitution entraîne t-il la disparition rétroactive du bénéficiaire substituant de la situation contractuelle au profit du tiers, et le prive ainsi de son droit de lever l'option ou non ? En revanche, la faculté de substitution peut-elle être écartée par le promettant qui ne souhaitait pas contracter avec un tiers ?

La faculté de substitution a été reconnue par la jurisprudence lorsqu'une clause de substitution est stipulée dans le contrat préparatoire à la vente (I). Elle emporte des effets sur la situation prévue à l'origine par les parties à la formation du contrat (II).

I. La reconnaissance d'une faculté de substitution frappée par l'exigence d'une clause de substitution prévue à la formation du contrat préparatoire à la vente

Le procédé de substitution, qui s'attache à la stipulation d'une clause de substitution, est une opération difficilement qualifiable, et difficilement rattachable à une notion légale déjà existante (A). Certaines stipulations contractuelles peuvent faire obstacle à son application (B).

A. Une clause de substitution liée à une qualification juridique complexe

La clause de substitution est une stipulation contractuelle permettant à une partie de céder sa « position contractuelle » constituée de droits et d'obligations à un tiers. Sa nature est encore incertaine, malgré une jurisprudence constante.

Tout d'abord, la Cour de cassation a maintes fois rejeté toute assimilation entre la cession de créance et la mise en oeuvre d'une faculté de substitution prévue par une promesse unilatérale ou une promesse synallagmatique (Cass, 3e civ, 13 juillet 1999 ; Cass, 3e civ, 12 avril 2012). L'opération n'est donc pas soumise aux règles relatives à la cession de créance, telles que les dispositions de l'article 1690 du code civil, les exigences de forme de l'article du 1589-2 Code civil et les dispositions de l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 qui sanctionne par la nullité les cessions de promesses à titre onéreux réalisées par des professionnels de l'immobilier.

Cette faculté de substitution est soumise à différentes conditions, telles que l'obligation à ce que le promettant donne son consentement à la possibilité de substitution (Cass, com, 6 mai 1997) et l'interdiction au transfert de propriété.

Faute de qualification précise retenue par la jurisprudence pour déterminer la nature de la clause de substitution, la doctrine a longuement disserté à ce sujet. Selon Martin Behar-Touchais, il y aurait deux thèses qui s'affrontent en doctrine : une thèse translative qui considérerait que la substitution est une cession de créance, étant donné qu'elle offre un droit potestatif à l'égard du bénéficaire, et une thèse attributive qui imaginerait que la substitution repose sur une stipulation pour autrui, du fait qu'il en ressortirait une délégation du bénéficiaire au tiers.

Concernant

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