Correction Immo 14, partie économie (BTS 2016)

Correction Immo 14

1. Contrairement à une résidence principale, une résidence secondaire est un logement utilisé occasionnellement notamment pour les loisirs (vacances, fins de semaine) ; sa durée d’occupation par une même personne ne doit pas excéder six mois par an car sinon elle sera considérée comme sa résidence principale, mais, en moyenne, les français n’occupent leur résidence secondaire qu’une quarantaine de jours par an.

Les résidences principales représentent près de 83 % du parc de logements, suivies par les résidences secondaires 9,5 % et les logements vacants 8,2 %. Avec 3,2 millions de maisons et appartements, la France est "championne du monde" de la résidence secondaire. Passion ancienne qui remonte à l’Ancien régime, c’est avec l’enrichissement général des Trente Glorieuses que les résidences secondaires se sont démocratisées pour atteindre aujourd’hui ce nombre de 3,2 millions. La France ne comptait qu’1,7 million de résidences secondaires en 1975, mais le développement du TGV et des liaisons aériennes, des 35 heures, des CP et RTT… ont été des accélérateurs dans l’acquisition des résidences secondaires sans oublier la présence des acheteurs étrangers, à l’instar des Anglais en Normandie ou dans le Périgord.

Les résidences secondaires sont principalement situées en bord de mer, à la montagne, à la campagne, et dans quelques grandes métropoles, Paris en premier lieu. Dans les stations balnéaires ou de montagne les plus prisées, le pourcentage de résidences secondaires peut dépasser les 80% du parc de logements.

Traditionnellement et jusque dans les années 1970-80, les résidences secondaires étaient de grandes maisons de famille de 5-6 chambres mais, depuis quelques années, elles ont moins la cote, et les familles se tournent de plus en plus vers des maisons de 3-4 chambres maximum avec une grande pièce à vivre et cuisine ouverte, ou des appartements d’une chambre avec séjour spacieux. Ces logements plus petits et pratiques peuvent à terme devenir plus facilement des résidences principales pour de futurs retraités en couple ou célibataires.

2. Le marché est le lieu de rencontre de l’offre et de la demande d’un bien ou d’un service, aboutissant à la détermination d’un prix d’équilibre.

La baisse générale des prix de l’immobilier qui a suivi la crise financière et économique de 2008 n’a pas épargné le marché des résidences secondaires, y compris du littoral nord-ouest (-7% pour l’ensemble du littoral atlantique en 2014) qui bénéficie toutefois de sa proximité avec l’Ile-de-France. Depuis 2012, la baisse a même atteint les stations balnéaires les plus cotées comme la Baule, Deauville ou Carnac. Ceci étant, au début des années 2000, les prix des résidences secondaires avaient connu une spectaculaire envolée, et seuls les biens acquis au plus haut du marché dans les années 2006-2007 se vendent aujourd’hui (ici 2015) à perte. De plus la baisse n’est pas uniforme selon les caractéristiques des biens : proximité avec l’océan, facilité d’accès notamment en avion et en train (surtout en TGV), importance des travaux notamment d’isolation.

Le marché des résidences secondaires évolue aussi moins rapidement que celui des autres biens immobiliers, car les acheteurs et vendeurs sont en général moins pressés et peuvent attendre une embellie du marché et/ou une amélioration de leur situation financière.

Quoi qu’il en soit, l’offre est actuellement (2015) supérieure à la demande et cela explique le recul relatif des prix. En effet, les prix ne baissent pas autant que souhaités par les acheteurs car les vendeurs demeurent majoritairement des propriétaires obligés de vendre pour cause de succession ou de divorce ; quant aux autres, ils préfèrent attendre la reprise du marché et/ou de meilleures conditions fiscales.

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