Tendances Actuelles Immobilieres

BTS Notariat, 1ère année, Env.eco/managérial

Après une conjoncture dramatique héritée des Etats-Unis début 2008 la France est affaiblie. Marquée par une crise financière incommensurable, le marché de l’immobilier se fige. Ainsi, des centaines d’agences immobilières se verront dans l’obligation de stopper définitivement leur activité. A présent, c’est la crise de l’euro qui frappe et réduit sensiblement le pouvoir d’achat des français. Par un souci d’économie, l’état toujours plus endetté, établit des mesures de rigueur et d’austérité. Pourtant, la hausse du marché immobilier est très marquée à partir de l’année 2010 et ne semble pas fléchir en cette période de fin d’année. La notion de marché est le lieu de la rencontre de l’offre et de la demande et s’appuie sur des besoins exprimés par des agents économiques. Les tendances se caractérisent par une analyse de la variation du volume des transactions et de la variation du prix. Alors, comment se traduisent les causes relatives aux tendances actuelles du marché immobilier sur le territoire français sur une période donnée ? Abordons d’abord le fonctionnement du marché avant de s’interroger sur les tendances actuelles du marché immobilier.

I) Les fonctionnements du marché

a) L’économie de marché et concurrence pure et parfaite

Le marché est un lieu d’échange axé sur l’offre et la demande de biens, de services, de capitaux, de travail exprimé par un besoin de la part des agents économiques. Ainsi, la notion de marché s’applique à la fonction notariale dans le sens où l’offre est contractée par les notaires par différents moyens de communication, notamment par la voie d’affichage dans leur offices ministériels, par l’intermédiaire de sites internet ou de revues spécialisées principalement. La publicité pour les notaires étant interdite. Quant à la demande, généralement les agents économiques tels que les entreprises ou les ménages se rendent directement à l’office notarial de leur choix, par exemple, dans le but d’acquérir un bien immobilier professionnel ou personnel.

Ainsi, l’acheteur souhaite acquérir une quantité déterminée et le vendeur souhaite vendre à un prix donné. En général, plus la quantité de l’offre augmente et plus le prix augmente, mais plus le prix augmente, et plus la demande baisse. En effet, dans un contexte de crise financière définit par Maître Bazaille « Note de conjoncture immobilière des notaires de France » la baisse des volumes de transaction s’apparente à une baisse des prix, exceptée la région parisienne où la demande résiste encore aux prix (l.21 et l.28) et où le déséquilibre de l’offre et de la demande est nette.

Généralement, le prix se réajuste en fonction de la demande jusqu’à ce que une relation d’équilibre soit établie entre le prix offert et la quantité demandée. De ce fait, ce système économique est dit : « économie de marché » ou « économie libérale » c’est une équivalence entre le prix et la demande.

En conséquence, théoriquement le fonctionnement du marché repose sur un idéalisme qui est constitué de diverses conditions qui organisent une concurrence pure et parfaite.

Pour répondre à cette concurrence parfaite, une pluralité d’éléments rentre en ligne de compte comme l’atomicité des acteurs du marché. Ainsi, les intervenants du marché, acheteurs et vendeurs, trop nombreux, ne peuvent se distinguer et influer de manière notoire le fonctionnement du marché. Par exemple, le grand nombre d’agences immobilières ne permet pas à l’une d’entre elle de s’imposer.

D’autres critères sont indispensables à la concurrence parfaite comme l’homogénéité des produits qui implique des caractéristiques identiques concernant le produit comme par exemple les biens proposés par les grandes surfaces.

Enfin, nous parlons de fluidité du marché pour caractériser l’absence de barrière à l’entrée comme à la sortie du marché. De cette manière, toute entreprise peut quand elle le souhaite entrer ou disparaître du marché, ceci implique par exemple l’absence de protection de l’innovation technologique par le brevet.

Par ailleurs, la concurrence pure nécessite pour être effective, doit répondre à deux conditions. L’une tend à rendre accessible à tous l’information relative aux produits proposés. Cette condition nécessite notamment la transparence des prix.

L’autre exigence est la mobilité des facteurs de production pour une concurrence pure. En effet, la circulation de capitaux et de travail d’une activité à une autre est nécessaire pour une meilleure rentabilité, pour de meilleures rémunérations.

Or, le fonctionnement du marché peut reposer sur une concurrence imparfaite en situation réelle.

b) La concurrence imparfaite et monopole

Si la concurrence pure et parfaite ne remplie pas toutes les exigences développées précédemment, la concurrence est dite imparfaite. Ainsi, il existe trois manifestations de cette concurrence. La concurrence monopolistique se caractérise par des offreurs qui différencient leurs produits de manière à persuader l’acheteur du caractère unique du bien. Ceci se caractérise par une absence d’atomicité mais également d’homogénéité et de transparence des prix. Par exemple, la publicité élogieuse proposée, incite l’acheteur à se procurer le produit ou service proposé dans un domaine tel que l’automobile.

De plus, pour ce qui concerne le regroupement d’offreurs nommé cartel, ces derniers s’entendent au niveau des prix et des offres afin de limiter la concurrence, uniquement dans leur intérêt. De même, une oligopole se définit par le positionnement limité d’offreurs, face à un grand nombre de demandes qui peuvent par leurs comportements influencer le marché, généralement représentées dans les secteurs de l’informatique, des banques et de l’automobile.

Enfin, il existe une structure de marché totalement détachée de la concurrence puisque l’offreur est seul sur le marché. En effet, il est le seul à proposer ses services et, est donc en mesure de fixé ses propres prix mais pas forcément systématiquement. Par exemple, la SNCF est dans une situation de monopole sauf qu’elle peut tout de même subir une concurrence provenant d’autres marchés tel que le transport routier ou aérien. Dans le cas de la fonction notariale, son monopole est indiscutable et est définit comme un monopole légal réglementé. En effet, le notaire est le seul a avoir un pouvoir proposé ses services par

...