L'hypothèque Dans Le Droit Marocain

Chapitre III. Les hypothèques Section 1. Notions générales

Titre 1. Définition

Selon l'article 157 du Dahir du 2 juin 1915, « l'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation; elle est de sa nature indivisible et subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles affectés; elle les suit dans quelques mains qu'ils passent ».

Titre II. Caractères généraux

1 °/ Caractères quant aux pouvoirs du créancier hypothécaire

L'hypothèque est un droit réel qui confère au créancier le droit de préférence et le droit de suite, mais ce droit réel ne compte aucune des prérogatives de la propriété, de l'usufruit ou de la superficie; le créancier hypothécaire peut seulement faire vendre le bien hypothéqué, en cas de non paiement de sa créance à l'échéance, pour se payer par priorité sur le prix. Aussi, parle-t-on de droit réel de garantie pour distinguer l'hypothèque des autres droits réels; d'ailleurs le créancier ne saurait avoir ni l'usus ni le fructus puisque l'hypothèque n'emporte pas dessaisissement du débiteur.

2°/ Caractères quant à la créance garantie

L'hypothèque est un droit réel de garantie, elle suppose l'existence d'une obligation principale, d'une créance. Toutefois, l'hypothèque peut aussi garantir une créance conditionnelle.

L'hypothèque disparait ou est cédée avec la créance, sous réserve de l'application des règles régissant les inscriptions sur les livres fonciers et sous réserve encore des dispositions de l'article 200 du D.O.C.

3°/ Caractères quant à l'immeuble sur lequel l'hypothèque porte

Selon les articles 157 et 158, l'hypothèque est un droit immobilier. Elle peut porter sur la propriété des immeubles ou sur les droits réels immobiliers suivants: usufruit, emphytéose, superficie ou droits coutumiers musulmans.

Ce droit immobilier est un droit spécial, en ce qu'il ne peut porter que sur des immeubles individuellement envisagés. L'article 177 précise ce que doit comprendre tout acte, d'hypothèque, toutes fois au terme de l'article 159, l'hypothèque s'étend aux améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué.

4°/ Caractère en tant que droit indivisible

L'hypothèque est un droit indivisible, ce qui signifie d'abord que chaque fraction de la créance est garantie par la totalité de l'hypothèque.

Si la créance est partiellement éteinte, ce qui en subsiste continue à être garanti par l'hypothèque entière.

Si la créance est divisée, notamment à la suite d'une succession, chacun des cohéritiers du créancier hypothécaire décédé, créancier à son tour pour une fraction, dispose de l'hypothèque entière pour le paiement de cette fraction.

A l'inverse, le cohéritier du débiteur décédé qui a reçu dans son lot l'immeuble hypothéqué, devient débiteur hypothécaire pour le tout,

Cette indivisibilité signifie encore que chaque fraction de l'immeuble hypothéqué garantit l'intégralité de la créance.

Section Il. Les diverses sortes d'hypothèques

Selon l'article 162 l'hypothèque peut être conventionnelle ou forcée, elle peut être de droit commun ou de droit spécial.

Titre 1. L'hypothèque conventionnelle de droit commun

Selon l'article 173, l'hypothèque conventionnelle est celle qui dépend des conventions. /1 s'agit d'un contrat d'hypothèque, généralement conclu au moment de la naissance de l'obligation à garantir, mais qui peut être passé après coup. Le contrat d'hypothèque est un contrat distinct de celui qui fait naître la créance, et il obéit à des conditions spéciales de forme et de fonds. /1 s'agit de la spécialité de l'hypothèque et de l'inscription de l'acte hypothécaire sur les livres fonciers.

Conditions de validité

A - Conditions de forme

L'hypothèque est constituée par acte écrit, authentique ou sous seing privé.

L'article 181 énonce que les contrats d'hypothèque d'immeubles situés au Maroc peuvent être passés en pays étrangers, dés lors que ces contrats sont conformes aux dispositions des codes marocains.

B - Conditions de fond

D'une part, il faut que le constituant, en général le débiteur, ce peut être une tiers et on parle alors de caution réelle, soit propriétaire de l'immeuble à hypothéquer ou titulaire d'un droit réel immobilier susceptible d'hypothèque. On peut constituer une hypothèque sur un usufruit, un emphytéose, un droit de superficie, un droit coutumier musulman ou une concession minière.

Un copropriétaire a le droit de consentir une hypothèque sur un immeuble indivis, à concurrence de sa quote-part.

L'hypothèque de la chose d'autrui est nulle, alors que la vente de la chose d'autrui peut être valable, aux termes de l'article 485 du DOC.

D'autre part, le constituant doit avoir la capacité d'aliéner, cette aliénation compromet en effet l'immeuble qu'on ne peut plus vendre librement et elle peut aboutir à une vente forcée de l'immeuble.

C - Conditions relatives à la spécialité de l'hypothèque

La spécialité de l'hypothèque conventionnelle touche aux conditions de fond, car elle a une condition de validité du contrat, mais elle touche aussi aux conditions de forme, parce qu'elle doit être expressément constatée dans l'acte constitutif. Cette règle concerne à la fois les biens hypothéqués et la créance garantie.

a/ Spécialité de l'hypothèque quant aux immeubles hypothéqués

Les hypothèques ne peuvent être constituées que sur des immeubles individuellement déterminés et non sur l'ensemble des immeubles du débiteur.

Aux termes de l'article 177, il faut indiquer dans l'acte constitutif la nature et la situation de chacun des immeubles

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