DEFISCALISATION IMMOBILIERE FRANCE ET DOM TOM

DEFISCALISATION IMMOBILIERE

2/ Les mesures en faveur de l’immobilier neuf

a) Du régime Méhaignerie au dispositif Pinel

• Dispositif Pinel : prévu jusqu’à fin 2021. Dispositif de soutien.

• Objectif : inciter à la construction de logements locatifs destinés à des locataires faisant partie d’une clientèle dans une région marquée par un déséquilibre dans le marché locatif (= l’offre de logements inférieure à la demande) Contexte de pénuries de logement et ce sont ces zones-là qui sont ciblés.

• Conditions : seules les personnes physiques peuvent en profiter + domicilié en France métropolitaine ou bien dans un DOM. On en bénéficie lorsqu’on acquiert un logement neuf soit en construisant, soit sous souscription à une SCPI qui répondent aux mêmes conditions (= en investissement) ou encore suite à une rénovation très importante qui rendrait le logement neuf.

• Durée : 6ans, 9ans, 12ans. (+ on s’engage à louer le bien longtemps, soit l’avantage fiscal sera intéressant)

• Niveau de loyer à respecter avec des ressources salariales (du client) à ne pas dépasser.

• Conditions pour le locataire : Le locataire doit faire du bien sa résidence principale.

• Zones où les biens sont éligibles pour ce dispositif : zones répertoriés par des lettres (ex A bis, A et B1) + biens présents dans les DOM ou dans les collectivités territoriales d’outre-mer.

• Les biens doivent respecter certaines règles niveau énergétiques

• Possibilité de louer à un ascendant ou descendant détaché du foyer fiscal

Avantage fiscal : réduction d’impôts (un taux qui s’applique à une assiette -le montant de l’investissement- (300 000€ ou 2 logements dans la limite d’un prix au m² de 5500€)

Taux :

6 ans : 12%

9 ans : 18%

12 ans : 21%

Réduction d’impôts

36.000€

54 000€

63 000€

Il est plus intéressant de le mettre en location pour 6 ans et ensuite de voir en conséquence = il faut faire par seuil

b) Démembrement et logement social

Droit des propriétés :

o USUS : possibilité d’utiliser de jouir du bien, d’en faire usage (l’habiter)

o FRUCTUS : possibilité de le mettre en location et d’en percevoir des revenus locatifs

o ABUSUS : possibilité de le donner en garantie

 Le plein propriétaire : USUS FRUCTUS ABUSUS

 Le fait de répartir ces prérogatives entre au moins deux personnes :

 USUFRUITIER (possibilités de disposer d’un abusus sur son usufruit) et LE NU PROPRIETAIRE (ne peut pas prendre une décision qui réduirait les droits de l’usufruitier)

 Lorsque l’USUFRUIT s’éteint (durée au plus tard à la mort de son USUFRUITIER) il rejoint la nue propriétaire sans impôts à payer

 Pleine propriété : NP + US

Les origines :

Origine légal

o Succession

Origine juridique

Démembrement contractuel (volonté)

CAS PRATIQUE

X : 53 ans / demandeur d’emploi / pense prendre sa retraite à l’âge de 65ans

l’USUFRUIT pour 12ans – 40% du prix final

Y : 40 ans / cadre supérieur / lourdement imposée à l’IR, l’IFI / cherche à faire des placements pas trop taxé et sans contrainte de gestion

NU PROPRIETE – 60% du prix final

Logement locatif

Rendement annuel : 7%

Hypothèse : chaque année, augmentation de 2%

Quel est l’avantage pour X / Y de faire l’opération?

X :

7000€ alors qu’il a payé 40 000€ pour le bien

7000€/40000€ =17.5%

Placement de moyen terme intéressant

Problème : en cas de décès

On met en place un usufruit successif

Y :

Avantage : payer bien moins cher = double le prix de gain à la fin

IFI : pendant 12 ans pas d’impôts

IR : pendant 12 ans : pas de revenus supp

Pas de contraintes de gestions

2006 : Pouvoirs publiques ont mis en place une loi ENL (engagement national pour le logement)

But : développer le logement social

Imagination d’un dispositif : bail avec convention d’usufruit.

L’état n’achète que l’usufruit temporaire à 35% et propose la nue-propriété à un particulier à 65%

Au bout de 15 ans : bail qui donne la possibilité que la location s’arrête.

1ère possibilité : il veut que le bien soit toujours mis en location mais avec un prix du marché

2ème possibilité : si le proprio veut y vivre ou le vendre

c) Les investissements outre-mer

Un certain nombre de mesures ont été prises en faveur de l’investissement outre-mer avec un objectif pour les pouvoirs publiques : combler le retard économique de ces territoires.

Loi PONS, loi PAUL ou dispositif

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