Commentaire D'arrêt Cass. Ch. Mixte, 26 Mai 2006: la violation du pacte de préférence

Commentaire d’arrêt

Cass. ch. mixte, 26 mai 2006

La sanction de la violation du pacte de préférence est à l’origine d’une abondante réflexion théorique; la jurisprudence, toute aussi abondante en la matière, a récemment évolué à l’occasion de cet arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation en date du 26 mai 2006. En effet, le propriétaire d’un bien immobilier tenu par un pacte de préférence est obligé par ce dernier, si jamais il entend vendre son bien, à adresser en priorité son offre à un bénéficiaire.

En l’espèce, un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence attribue à Mme Adèle A. un bien immobilier. Une parcelle dépendant de ce bien est transmise, par acte de donation-partage le 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini A. Ce dernier la vend le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude par acte notarié.

Invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme X demande, en 1992, sa substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts. La Cour d’appel de Papeete est amenée à connaître du litige. Elle se prononce, dans un arrêt du 13 février 2003, en défaveur des consorts X, et bien qu’elle leur ait accordé les dommages et intérêts, elle a exclu la possibilité de lui accorder la substitution.

Un pourvoi en cassation est formé, où il est invoqué que l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, du fait de l'impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement. Ainsi, selon eux, en dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit être en premier lieu une réparation en nature d’autant plus que le juge avait le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties au litige. La cour d'appel aurait donc violé l'article 1142 du Code civil.

En outre, si l’on considère qu'un pacte de préférence oblige le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analysant ainsi en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en obligation de donner, la violation de cette dernière doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue avec un tiers, et la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur dans les termes de la vente. Cette substitution constituerait la seule exécution entière et adéquate du contrat d’autant plus qu’elle ne se heurte à aucune impossibilité. En refusant la substitution, la cour d'appel aurait violé les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil. Enfin, les époux X rappellent qu'en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques. Or en subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, condition inutile dès lors que la cour d'appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée, la cour d'appel aurait violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955.

Il convient alors de se demander si le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut bénéficier d’une exécution forcée en nature de l’obligation de faire qui pèse sur le promettant en cas de méconnaissance par ce dernier de ce pacte. En d’autres termes, il convient de savoir si le bénéficiaire d’un pacte de préférence, dans l’hypothèse où le promettant décide de vendre le bien « promis » en priorité au bénéficiaire à un tiers sans le lui avoir proposé au préalable, peut se voir substituer dans les droits de l’acquéreur tiers et donc conclure le contrat de vente à sa place dans les conditions proposées par le débiteur à ce tiers acquéreur.

S’agissant de la condition de la sanction, la Cour d’appel avait suspendu l’annulation à la preuve, d’une part, de la connaissance que le tiers acquéreur avait du pacte, présumée en l’occurrence par la transcription aux Hypothèques, et d’autre part à la connaissance qu’il avait de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, si ce n’est des manoeuvres utilisées pour l’en priver, ni l’une ni l’autre de ses dernières preuves n’étant rapportée.

Concernant la sanction, et l’admission de la substitution, la Cour de cassation va dans le sens du pourvoi. Elle reconnaît au bénéficiaire d’un pacte de préférence le droit d’obtenir d’être substitué à l’acquéreur dans les termes de la vente. Elle le fait sans entrer dans la discussion relative aux fondements d’un tel droit et à la nature de l’obligation en cause. Seulement, la sanction admise en principe, elle en refuse l’application en l’occurrence parce que comme la Cour d’appel au sujet de l’annulation, et contrairement au système défendu par le pourvoi, elle la soumet à la double condition de la connaissance par le tiers du pacte de préférence, et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Or la seconde condition n’est pas remplie, d’où le rejet.

Après avoir indiqué que la Cour de cassation, ayant opéré un revirement de jurisprudence, a cédé aux attentes de la doctrine en admettant le principe d’une exécution forcée en nature d’une obligation de faire (I), nous indiquerons qu’en réalité, le principe ne peut rencontrer la moindre application la faute à des conditions trop restrictives, du moins pour l’instant (II).

I - La théorie de l’exécution forcée en nature de l’obligation de faire

Nombreux sont les auteurs ayant critiqué la position constante de la jurisprudence qui refusait qu’un débiteur défaillant d’une obligation de faire puisse être forcé de l’exécuter en nature (A) mais aussi nombreux sont ceux qui se sont réjouis devant le revirement de jurisprudence opéré par la Haute juridiction et l’émergence d’un nouveau principe tant attendu (B).

La frilosité de la jurisprudence sur la doctrine

Le pacte de préférence est traditionnellement présenté comme étant le contrat par lequel une personne s’engage envers une autre, qui accepte, à ne pas conclure avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion, aux mêmes conditions.

L’article 1101 du Code civil dispose que « Le contrat

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