Technique notariale: La vente d'un lot en copropriété

Technique notariale

2ème année

LA VENTE D’UN LOT EN COPROPRIETE

La propriété́ d’un immeuble dans son ensemble peut être repartie entre plusieurs personnes propriétaire de lots dans la copropriété́. A ne pas confondre avec l’indivision !
La copropriété́ va comprendre des parties privatives en fonction des lots et une quote part des parties communes de l’immeuble. On peut parler de copra vertical « ce sont des lots : appartements, caves, celliers dans un immeuble à plusieurs étages » ou horizontale « maisons individuelles dans une copropriété avec des espaces vert, places, piscine commune »

I- Les vérifications relatives à l’ensemble immobilier en copropriété́

A) L’obtention des données essentielles sur la copropriété́

• Les références cadastrales figurant sur le modèle 1 concernant l’ensemble immobilier. A droite du tableau dernière colonne « LOT » sous le numéro seront indiquées les quote-parts attribuées au lot.
• L’immatriculation de la copropriété sur le registre national des copropriétés. Depuis le 31 décembre 2016, on en parle avec la loi ALUR et ELAN. Pour les copropriétés de 200 lots principaux, quand c’est plus de 200 lots il fallait qu’elle soit immatriculé depuis le 31/12/2016, celles de plus de 50 lots principaux à compter du 31/12/2017 et les autres copropriétés à compter du 31/12/2018. Le notaire doit obtenir le numéro d’immatriculation de la copropriété est c’est au syndic de l’obtenir.
• Le notaire va obtenir la fiche synthétique de la copropriété, cette fiche regroupe tous les renseignement financiers et technique de la copropriété.

B) Les vérifications relatives à l’organisation de la copropriété

• Si quote-parts il y a forcément un état descriptif de division, il décrit tous les lots de la copropriété avec son numéro et sa composition mais plus obligatoirement les quote-parts des parties communes afférentes au lot on appelle ça les tantièmes « exemple 1.000èmes, 10.000èmes, 100.000èmes »

LOT NUMERO SOIXANTE CINQ: (65): Un appartement situé au troisième étage, au bout du couloir à droit de l'escalier, composé de: Trois chambres, un salon, une cuisine et une salle de bains.
Et les 46/10.000èmes des parties communes générales.

• Le règlement de copropriété détaillent les droits et obligations des copropriétaires. Ou les propriétaires ou les locataires doivent respecter les règlement de copropriété. La lecture de cette pièce permet notamment de connaitre l’existence d’une clause « d’habitation bourgeoise ». Ce document EDD-RCP est obligatoirement publié au service de la publicité foncière compétent.

• il pourra faire l’objet de modificatif et tous les modificatifs devront être publiés au même service de la publicité foncière
• Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement de la copropriété doit être remise à l’acquéreur. Son contenu doit être fixé par arrêté ministériel.

C) Les vérifications relatives à l’état de la copropriété

• Le notaire doit vérifier que la division de l’immeuble en lots de copropriété à été publié sue le fichier immobilier et qu’elle respecte l’article L 111-6-1 CCH (absence d’interdiction d’habiter, d’arrêté de péril ou d’insalubrité, absence de danger pour la santé...)
• Les diagnostics sur les parties communes doivent être obtenus auprès du syndic si les conditions d’applications sont réunis.
• S’il a été établi, il est nécessaire d’obtenir le diagnostic technique global, entré en vigueur le 1/01/2017. Ce DTG contient une analyse de l’état de la copropriété. Il établit les travaux à prévoir et leur coût pour les 10 années à venir. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles achevés depuis plus de 10ans lors de leur mise en copropriété et les immeubles déclarés insalubres.
• Le carnet d’entretien indiquant les contrats d’entretien, d’assurance et de maintenance de l’immeuble et les travaux importants qui ont été réalisés.

• Le pré état daté dans lequel sont mentionnés tous ces documents et s’il existe un fonds de travaux. 5% du budget de fonctionnement de la copropriété. Fonds de réserve en cas de catastrophe un dimanche.
• Les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois dernières années, afin de connaitre les projets en cours.

II- l’avant-contrat de vente d’un lot de copropriété

A) les diagnostics sur les parties privatives

Ne pas oublié le certificat de mesurage étiqueté́ par la loi Carrez. Ça va impacter un lot d’habitation supérieur a 8m2 et ne concerne pas les lots que l’on dirait annexe donc ça concerne les lots principaux.

B) Les travaux entrepris par le vendeur

Vigilant si le vendeur a procédé a des travaux dans les parties privatives qui ont une incidence sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble « exemple, les stores extérieurs il faut avoir l’autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires. Le vendeur doit donc fournir le procès-verbal de l’AG autorisant les travaux.

C) Les informations financières et technique

C’est ce que l’on appelle le pré-état daté. On va s’occuper de la partie financière, dans la première page seront indiqué les charges de copropriété payé par le vendeur seront également indiqué les charges encore dû par le vendeur c’est a dire que le vendeur a un compte débiteur chez le syndic. Lors de la vente le notaire sera obligé de ponctionner les sommes du par le vendeur sur le prix de vente afin d’envoyer la somme au syndic puisqu’il gère la copropriété. Le montant total des impayés au sein du syndicat et de la dette vis a vis des fournisseurs, on précisera aussi le fond de travaux. Le but du pré-état daté est d’informer au mieux le futur acquéreur sur la situation financière de la résidence. Si l’acquéreur est déjà propriétaire dans la copropriété et qu’il n’est pas jour de ses charges, le notaire ne pourra pas passer l’acte de vente.

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