Propriété et possession

PROPRIETE ET POSSESSION

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé» cet extrait du XVIIème article de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen nous rappelle combien, l’homme est attaché à la notion de propriété. Dans une décision du 16 janvier 1982, le Conseil Constitutionnel déclare que « les principes énoncés dans la Déclaration des Droit de l'Homme ont pleine valeur constitutionnelle tant en ce qui concerne le caractère fondamental du droit de propriété dont la conservation constitue l'un des buts de la société politique qui est mis au même rang que la liberté, la sûreté et la résistance à l'oppression qu'en ce qui concerne les garanties données aux titulaires de ce droit et les prérogatives de la puissance publique ». La propriété est un droit réel absolu, naturel, individuel et perpétuel. Il constitue la plus grande des prérogatives dont puisse être titulaire une personne sur une chose.
Ainsi selon l’article 544 du Code Civil, qui nous éclaire sur la notion de propriété « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’il en soit fait un usage autorisé par les lois et les règlements ». Cette définition a été établie à partir de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et traduit la conception révolutionnaire du droit de propriété en soulignant son absolutisme. Néanmoins, le droit de propriété a subi une évolution à travers les époques qui lui a permis d'être aujourd'hui non seulement un droit accordé dans l'intérêt de tous, ce qui lui attribue une fonction sociale, mais aussi un fondement de notre société.

La possession quant à elle est une notion de fait. Elle correspond au pouvoir de fait exercé par une personne sur une chose, par opposition au pouvoir de droit que confère la propriété. Dans le titre XXI du Code Civil, la possession est définie comme « la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ». Au premier temps, la propriété était essentiellement collective, le sol appartenait au clan, ou à la tribu. On pratiqua d'abord la propriété collective avec un simple partage temporaire de jouissance des terres. Chaque individu recevait une parcelle qu'il devait cultiver et dont il devait recueillir les fruits. A la fin de la récolte, la terre rentrait dans la propriété collective. Peu à peu, l'habitude s'instaura de laisser la terre toujours aux mêmes personnes d'une année sur l'autre, ainsi est apparue la propriété individuelle et perpétuelle.

La propriété (articles 544 à 577 du C.civ) et la possession (articles 2259 à 2279 du C.civ), sont très éloignés dans le Code Civil, mais sont toutefois étroitement reliées dans la théorie et la pratique du droit des biens, ce qui marque l'intérêt de leurs interactions et de leurs effets.

Dans quelles mesures la propriété et la possession interagissent-elles l'une envers l’autre ?

Nous verrons dans un premier temps, les différents modes d’acquisition de propriété (I), puis dans un second temps que la possession est un facteur d’acquisition de la propriété (II).

1. Les modes d’acquisition de la propriété

Le livre III du Code civil énonce les différentes façons d’acquérir une propriété. D’après les articles 711 et 712, la propriété s’acquiert et se transmet. Il existe divers modes d’acquisitions et de transmissions, nous nous intéresserons tout particulièrement à l’accession et l’acquisition par contrat (A), ainsi qu’à la possession et l’occupation (B).

1. L’accession et l’acquisition par contrat

L’article 546 du Code civil dispose que « la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle accession. »

Il s’agit de l’application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal : la propriété d’un bien entraine celle d’un autre. Le bien peut être accessoire par le biais d’une incorporation, ou par production. De même, il peut s’agir d’une accession mobilière ou immobilière.

En matière immobilière, le propriétaire du sol devient automatiquement propriétaire par accession naturelle de tous les arbres et fruits qui poussent, de tous les accroissements formés par le dépôt des cours d’eau traversant son fond, ainsi que de tous les animaux qui se sont transportés sur son terrain à l’exception des animaux de fermes et domestiques qui continuent à appartenir à leur propriétaire (art 556 à 564 C.civ). L’autre forme d’accession immobilière est quant à elle artificielle, ce qui confère au propriétaire le droit de s’approprier toutes constructions érigées entièrement sur son terrain soit par lui-même, soit par un tiers, dans ce cas le propriétaire doit indemniser le constructeur tiers du montant des coûts en matériaux et mains d’œuvres, soit de la plus-value, à condition que le constructeur soit de bonne foi. En cas de constructeur de mauvaise foi, de construction partielle ou d’empiètement le propriétaire peut détruire la partie construite sur son terrain.

Comme pour l’accession immobilière, il existe deux types d’accession mobilière. L’accession mobilière par production où le propriétaire d’une chose devient propriétaire de tous les fruits engendrés par cette chose. Quant à la seconde, l’accession mobilière par incorporation, le code civil distingue trois situations d’incorporation mobilière :

• Par adjonction, qui est l’union de deux choses gardant leur identité bien qu’elles soient réunies (art. 566 C.civ). Le propriétaire de la chose principale devient propriétaire du meuble accessoire, toutefois il doit en rembourser la valeur estimée.
• Par spécification, qui consiste dans le fait de créer un produit à partir d’une matière appartenant à autrui (art. 570 à 572 C.civ).
• Par mélange, qui ne permet plus de distinguer les deux choses unies (art. 573 C.civ).

L’acquisition des biens par convention, est le procédé dit classique par lequel une personne devient propriétaire d’un bien, en dehors d’une succession. C’est par une vente, une donation ou un échange que se réalisent presque toutes les acquisitions de propriété entre les vifs. Ce mode d’acquisition relève du droit des contrats, en principe le transfert de la propriété se réalise par le seul consentement des parties mais la portée du principe « solo consensu » comporte des atténuations. En effet, dans l’Ancien Droit, le contrat n’avait pas de réelle valeur dans le transfert de propriété, seul la tradition de la chose primait pour la transmission de propriété. Afin d’éclaircir tout cela, les rédacteurs du Code Civil, ont décidé que le transfert de propriété se ferait dorénavant dès l’accord et par l’accord des volontés (art. 1138 C.civ), toutefois pour que le transfert se produise certaines conditions doivent être remplies. Il y a les conditions de fond, par lesquels bien entendu l’aliénateur doit être propriétaire de la chose (on ne peut vendre ce que l’on ne possède pas), la chose ne peut être fictive (elle doit être un corps certain et exister), et la date du transfert de propriété doit être fixé et ne peut être retardé. En plus des conditions de fond s’ajoute les conditions de forme, le consentement peut s’exprimer en une forme quelconque, il peut être verbal ou écrit sauf à l’exception de contrat solennels qui doivent être exprimé par acte notarié. Cependant le « solo consensu » apporte de gros inconvénient au tiers qui ne peuvent savoir si une mutation de propriété a eu lieu aussi bien en matière mobilière qu’immobilière. En effet en matière mobilière est propriétaire du meuble celui qui en a été mis en possession le premier et non celui qui l’a acquis en premier, il s’agit là d’une simple application de l’article 2276 du Code Civil « en fait de meubles, la possession vaut titre». Il en va de même en matière immobilière, est propriétaire celui qui le premier a publié son titre d’acquisition et non pas celui qui l’a acquis en premier.

...