Le transfert de propriété: étude comparée.

« Le transfert immédiat de la propriété à l'acheteur emporte pour celui-ci l'obligation simultanée de supporter les risques de la perte ou de la détérioration du bien vendu » (Olivier Barret – Répertoire de droit immobilier, janvier 2007).

On comprend alors que le moment du transfert de la propriété de la chose est fondamental en ce qu’il emporte le transfert immédiat des risques. Il revient alors à l’acheteur de supporter le risque de la perte ou de la détérioration de la chose. Par exemple, si la chose est perdue avant la livraison l’acheteur en supporte les conséquences et il devra tout de même payer le prix.

Le transfert de propriété de la chose est définit en droit français à l’article 1196 du Code civil « Dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l'effet de la loi. Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. Toutefois le débiteur de l'obligation de délivrer en retrouve la charge à compter de sa mise en demeure, conformément à l'article 1344-2 et sous réserve des règles prévues à l'article 1351-1. ».

Le transfert de propriété n’existe pas en France, sa présence est indispensable dans chacun des contrats de vente. Ceci s’explique par le fait que le transfert de propriété est un effet de la vente. Il permet de qualifier le contrat de vente puisqu’il est l’objectif, la cause du contrat. Sa présence dans les différents systèmes européens est donc évidente.

Comme chacun le sait, une grande diversité existe au niveau européen, certaines règles nous unissent mais les ordres juridiques restent bien distincts.

Dès lors, existe t-il une unicité du régime de transfert de propriété de la chose dans les différents systèmes européens ?

En comparant les multiples systèmes juridiques en vigueur en Europe, on peut s’apercevoir que le transfert de propriété de la chose s’effectue de manière bien distincte en fonction du but recherché par les Etats. En effet certains régimes établissent le transfert de propriété comme un contrat séparé de celui de la vente de la chose (I), a contrario la France considère le transfert de propriété comme un effet direct du contrat de vente (II).

I- Le transfert de propriété : un contrat distinct de la vente de la chose

Sous l’empire du droit romain et avec le développement de la propriété, un régime particulier du contrat de vente s’est développé avec la scission du contrat de vente en lui même (A). Cette spécificité du régime est encore en vigueur dans la Common Law ainsi qu’en droit allemand (B).

A- Le droit romain : les prémices de la distinction de l’acte de vente et de l’acte transfert de propriété

Le droit romain permet de comprendre le mécanisme du transfert de propriété de nos sociétés modernes. En ce temps, l’échange des consentements à une vente faisaient naitre des obligations : transférer la propriété. La conclusion du contrat de vente n’emportait pas elle-même transfert de propriété. La vente produisait alors deux types d’obligations : l’obligation personnelle qui était de livrer, payer et garantir la chose ; et l’obligation de transfert. Le transfert ne s’opérait alors pas par un acte juridique particulier. Cependant, il y avait un très grand formalisme dans le transfert des droits réels et du transfert de propriété à Rome. Ce transfert de propriété était produit par une cérémonie choisie en fonction de l’importance de la chose vendue. Pour les « res mancipi », c’est à dire les choses précieuses telle que les terres, les bêtes, le transfert était établi par « mancipatio ». Cette cérémonie requérait la présence des parties, de cinq témoins, la présence d’un porteur de balance et la présence de la chose. Lors de cette cérémonie, c’est l’accomplissement de certaines paroles solennisant l’instant et le paiement du prix qui opère le transfert des choses précieuses.

En ce qui concerne les choses non précieuses, les « res nec mancipi », c’était une cérémonie où le formalisme était moins exigent que lors du « mancipatio ». Il fallait la présence des deux parties, la chose. La chose était alors remise de la main à la main, c’est au moment où il y a remise qu’il y a transfert de propriété.

Le droit romain est un droit globalement protecteur du vendeur, on peut être contraint de s’appauvrir, alors qu’on n’ est jamais obligé d’acheter. D’après le droit romain, celui qui achète s’enrichi nécessairement.

Ce grand formalisme en droit romain n’est pas révolu de nos jours. En effet, l’Allemagne et l’Angleterre basent leur régime du contrat de vente sur cette double intervention.

B- Le principe de séparation en droit allemand et anglais

L’Allemagne et l’Angleterre sont héritiers de la distinction de l’acte de vente et de l’acte de transfert prônés par le droit romain. Ils affirment donc à travers leur régime que la conclusion du contrat n’entraine pas le transfert de la chose. Le principe de séparation est donc mise en avant puisque l’existence de deux contrats est donc fondamentale.

En Allemagne, il existe deux sortes d’actes : les actes créateurs d’obligations et les actes de disposition. Le transfert de propriété de la chose est un acte de disposition.

En Angleterre, c’est aussi un acte à part entière qui consacre le transfert de propriété de la chose. Cet acte est appelé « deed ». Pour que celui-ci soit valable en tant que tel il doit contenir plusieurs éléments : une signature, la mention « attestation » correspondant à la signature par un témoin, le mot « delivery » correspondant à la remise de l’acte et qui signifie que le signataire reconnait son intention d’être engagé par l’acte qu’il a signé. L’acte prend effet à sa remise aux parties. Ainsi, le système anglais se rapproche du système allemand puisqu’un contrat de vente ne suffit pas pour effectuer le transfert de propriété de la chose. Celui-ci s’opère donc pas le « deed ».

On peut noter que le principe de séparation induit que le vendeur se réserve la propriété jusqu’au paiement complet du prix, cette séparation peut donc s’apparenter à la clause de réserve que l’on peut observer en France.

En Allemagne, le principe de séparation

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