Le marché de biens et services et le marché immobilier

Introduction

• Définition: « L’économie est la science qui étudie comment les ressources rares sont employées pour la satisfaction des besoins des hommes vivant en société. Elle s’intéresse, d’une part, aux opérations essentielles que sont la production, la distribution et la consommation de biens et, d’autre part, aux institutions et aux activités ayant pour objet de faciliter ces opérations »
  Edmond Malinvaud

• Distinction entre micro-économie et macro-économie :
  - La micro-économie analyse le comportement des marchés des ménages dans le but de comprendre leur processus de prise de décision. Elle s’attache à l’étude de l’interaction entre les acheteurs et les vendeurs, mais aussi aux facteurs qui influencent leurs choix. Elle se concentre sur l’offre, la demande et la détermination des prix.
  - La macro-économie étudie l’économie à plus grande échelle (l’économie nationale dans son ensemble).

§1. Marché de biens et services

1. Le concept de marché

• Etymologie : du latin mercatus : commerce.
  
  Dans le sens premier, le marché désigne le lieu où des producteurs se rassemblent pour proposer directement leurs produits aux consommateurs.
  

En économie, par extension, le marché est un système d’échange où se rencontrent l’offre (les vendeurs) et la demande (les acheteurs). C’est aussi l’ensemble des règles, juridiques ou informelles, par lesquelles ce type d’opération économique peut se réaliser. Dans une économie de marché, la production et les prix sont régulés par la loi de l’offre et de la demande, contrairement à l’économie planifiée. Le marché doit être surveillé et garanti par un tiers (arbitre, Etat, société de bourse…).
Les libéraux (partisans du libre-échange) considèrent que les contraintes de l’Etat sur les quantités offertes ou achetées, ou sur le niveau des prix, font perdre au marché son efficacité en ne permettant d’approcher ni le juste prix, ni l’optimum des ressources.

1. L’offre et la demande sur le marché des biens et services
   

1. Concurrence pure et parfaite
   

1. Offre, demande et prix d’équilibre
   

• L’ajustement entre offre et demande permet de déterminer un prix d’équilibre (il s’agit du prix pour lequel l’offre est égale à la demande).

Si offre > demande, les offreurs sont en compétition pour attirer la demande donc les prix baissent ;
Si offre < demande, les offreurs trouvent facilement de la demande donc les prix augmentent.

• Mais, la formation du prix par rencontre entre offre et demande n’est possible que dans l’hypothèse d’une concurrence pure et parfaite.
  

1. Caractéristiques de la concurrence pure et parfaite
   

• Offreurs et demandeurs sont nombreux et de taille réduite (afin qu’aucun ne puisse influencer, à lui seul, le prix du marché, fixé par la confrontation des offres et des demandes) ;
• Offreurs et demandeurs sont parfaitement informés au sujet des quantités présentes sur le marché et des prix pratiqués ;
• Les biens doivent être homogènes de façon à ce que les demandeurs n’aient que le prix comme critère d’achat.
  
  Par ailleurs, l’offre peut à tout moment varier du fait de l’entrée possible d’un nouveau concurrent (aucune réglementation ne devant l’en empêcher).
  

• Bilan : trois caractéristiques principales :
  - atomicité (marché ne peut être divisé) ;
  - homogénéité (tous les biens sont identiques) ;
  - transparence (information parfaite des agents sur les quantités offertes et échangées sur le marché, ainsi que sur les prix de ces échanges).
  
  

1. Autres structures de marché

• Monopole : une firme unique offre ses biens ou services sur le marché à une multitude d’acheteurs. Seule sur le marché, l’entreprise peut jouer sur le prix : elle connaît l’état de la demande (notamment face à une variation du prix) et peut donc choisir le prix et le volume de production qui lui permettront de maximiser son profit. Souvent, le monopole a une origine légale (exemple : SNCF). Lorsque seule une entreprise est capable de produire un bien, le monopole est inévitable ;
  
• Concurrence monopolistique : des producteurs concurrents acquièrent, sur un marché, un pouvoir de monopole en proposant chacun des produits différenciés (aspect, image, localisation géographique…) ;
  
• Oligopole : un marché oligopolistique met en relation de nombreux demandeurs et quelques vendeurs, le nombre d’entreprises offreuses est alors si réduit que chacune peut agir sur le prix, cela en tenant compte du comportement de ses concurrents.

§2. Marché immobilier

1. L’objet de l’échange : service logement et bien logement

On peut distinguer deux marchés du logement :

1. Le service logement
   

• Au sein de ce marché, le logement est appréhendé comme un bien de consommation. Il est destiné à loger un ménage, qui peut en être propriétaire ou locataire. La consommation de ce service logement est produite par les propriétaires pour leurs locataires (cas des bailleurs) ou par les propriétaires pour leur propre compte (cas des propriétaires).
  
• Dans ce cas, les biens immobiliers font l’objet d’un service dont le prix correspond à un loyer en contrepartie d’un usage.
  

1. Le bien logement
   

• Sur ce marché, les biens (résidences, appartements, entrepôts)… sont des biens d’investissement pouvant faire l’objet d’une vente. L’objectif de l’acheteur consiste, après avoir effectué un arbitrage entre différents types d’actifs (or, actions, immeuble…) à acquérir un logement dans une perspective de placement.
  Dans cette optique, le bien immobilier peut être bâti ou non bâti (bien dit « foncier »).

1. Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier
   

Le marché de l’immobilier est un marché de concurrence imparfaite. Ses caractéristiques :

• Les biens, tant sur le marché de la vente que sur celui de la location, sont hétérogènes (surface, nombre de pièces, état d’entretien…) : il est donc difficile de les comparer ; si bien qu’il serait plus pertinent de parler des marchés immobiliers, au pluriel, ou de micro-marchés. En effet, pour un type de bien donné, la demande et donc le prix peuvent être différents, selon la ville, le quartier, la rue…
  
• Les biens immobiliers sont fixes et peu liquides :
  - on ne peut ni les transporter (fixes) ;
  - ni les vendre ou les acheter rapidement (peu liquides) – exception faite des parts de SCI.
  De plus, ils ne peuvent pas être déplacés pour permettre un ajustement entre l’offre et la demande, empêchant ainsi une parfaite fluidité du marché et expliquant la présence d’un excédent d’offre dans certaines villes (anciennes régions industrielles) et une pénurie dans d’autres.
  
• Le marché immobilier est réglementé (la réglementation pouvant évoluer à tout moment).
  
• Le marché immobilier est composé de biens durables (longue durée de vie) et nécessitant un certain laps de temps pour être construits, d’où des difficultés d’ajustement entre offre et demande.
  
• Enfin, ce n’est pas un marché transparent dans la mesure où l’on peut constater une asymétrie d’informations entre vendeur et acheteur, le premier pouvant pratiquer de la rétention d’information – l’instauration de multiples diagnostics ayant pour but de réduire cette asymétrie et d’améliorer la transparence du marché.

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