Le droit des biens

Le droit des biens est l'ensemble des règles qui régissent les rapports entre les personnes et les biens. La matière du droit des biens étudie les relations juridiques dont l’origine ou l’objet se rapporte aux biens.

Pour être soumis au régime des livres fonciers, l’immeuble doit être, au préalable immatriculé.

L’immatriculation consiste en l’inscription sur des registres spéciaux en suivant une procédure spéciale, cette dernière est en principe administrative avec toutefois des phases judiciaires en cas d’opposition, ou en cas de refus d’immatriculation. En Tunisie, la procédure est essentiellement judiciaire, elle est prononcée par le juge et non par le conservateur de la propriété foncière. La procédure d’immatriculation consiste donc à la délimitation de chaque immeuble sur le terrain, sous un nom et numéro d’ordre particulier avec les délimitations topographiques et juridiques propres à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire ainsi que tous autres titulaires de droit réels. Le droit de propriété du bénéficiaire de l’immatriculation découle donc d’une décision spéciale minutieusement élaborée et régulièrement précise. Au Maroc, avant le régime foncier de 12 Août 1913, la propriété privée ne faisait pas l'objet d’un titre et dans le cas ou celui-ci existait, il n’avait comme point de départ que l’acte dans lequel les adouls s’en remettaient aux témoignages ou aux souvenirs des personnes qui leurs étaient présentés pour établir l’origine du droit, ce qui a fait l’objet de l’existence de très nombreux conflits sur la propriété, et de ce fait les droits étaient souvent lésés.

En droit marocain, le législateur n’a pas donné de définition du bien dans le dahir des obligations et des contrats. Toutefois, l’article 5 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés prévoit que " les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent".

Le régime de l’immatriculation foncière dit encore régime des Livres Fonciers qui est établi au Maroc par le Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles tel qu’il a été modifié ou complété trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens.

Ce régime présente des avantages incontestables, à savoir:

-L'individualisation de chaque immeuble : la conservation de la propriété foncière exige l'inscription de chaque immeuble sur les livres fonciers et donne lieu à l'établissement d'un titre foncier qui porte un numéro d'ordre, un nom particulier et une description détaillée de l'immeuble.

-Le règlement des différents relatifs à l'immeuble en cas d'opposition ou en cas de refus d'immatriculation par le conservateur.

-L'assainissement de la propriété de tous les droits réels et les charges foncières antérieures à l'établissement du titre foncier: l'une des caractéristiques du régime de l'immatriculation est le mode de purge qui donne au titre foncier une force juridique définitive et inattaquable.

La loi n° 14-07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière, vient de voir le jour après sa publication au Bulletin officiel du 15 décembre 2011 (n°6004) de l’édition française et au bulletin officiel n°5998 du 24 novembre 2011 de l’édition générale en langue arabe, ci-après les détails de la nouvelle loi :

Le nouveau texte de loi comporte pour la première fois une définition du concept d’immatriculation ; à noter que l’ancienne texte énonçait L'immatriculation des immeubles a lieu conformément aux règles posées par le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913), en suite d'une procédure tendant à révéler tous droits réels ou charges foncières déjà constitués.

Dans la nouvelle loi, cet article a été réécris et complété pour expliquer en détails l’opération d’immatriculation d’immeubles

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