Le bail commercial, conditions d’application du statut

TD 5 : Le bail commercial, conditions d’application du statut

1. Monsieur de Pomerol

Monsieur de Pomerol possède un immeuble de bureaux entouré d’espaces verts. Il a loué des emplacements sur une des allées. Le débitant de boisson et le marchand de journaux y ont installé des cabines mobiles et démontables. M. de Pomerol est décédé en Janvier 2012 et ses héritiers ont vendus l’immeuble. L’acquéreur exige le départ des deux locataires.  Ceux-ci contestent en arguant qu’ils bénéficient du statut des baux commerciaux.

Un espace mobile peut-il bénéficier du statut des baux commerciaux ?

En vertu des définitions légales, le bail doit porter sur des immeubles ou des locaux bâtis. S’il n’est pas exigé que la construction ait un caractère permanent avec des fondations, le local doit quand même être clos et couvert. Il doit permettre d’accueillir la clientèle. Echappe donc à l’application du statut les emplacements concédés de manière discrétionnaire à l’intérieur d’une grande surface, les stands sans ancrage au sol, c’est-à-dire les installations mobiles telles que les kiosques ou les baraques, les vitrines d’exposition, les emplacements d’affichage, les emplacements dans un passage ou un porche, enfin les terrains nus sauf si des constructions à usage commercial ont été élevées avec le consentement express du propriétaire.

En l’espèce, les installations du débitant de boisson et du marchand de journaux sont dîtes mobiles et démontables. Elles ne peuvent donc pas être qualifiées de locaux. Les locataires ne peuvent pas avoir recours aux statuts de baux commerciaux. Le nouveau propriétaire peut se réserver le droit d’expulser les preneurs.

1. Société Batibat

La société Batibat vend des maisons « clefs en mains ». Elle loue un terrain nu. La société Batibat a édifié avec l’autorisation de la bailleresse des maisons témoins.

La construction d’immeuble sur un terrain nu loué peut-elle être qualifiée de bail commercial ?

En vertu de l’article L145-1 du code de commerce, les dispositions des baux commerciaux sont applicables aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

En l’espèce, l’activité de la société Batibat est de vendre des maisons clefs en mains, ainsi la construction de maison témoin rentre dans le cadre de son activité commerciale. Il est également précisé que la société a eu l’accord du bailleur. Ainsi dès la construction des maisons les statuts des baux commerciaux pourront s’appliquer au terrain.

1. M. Vaillant

M. Vaillant est propriétaire d’un immeuble et loue deux locaux à M. Laverdure et Mme Brune (2011). Les deux contrats conclus à la même date stipulaient que le terme était le 31/12/2012. A ce jour, les deux locataires sont toujours dans les lieux. M. Laverdure a reçu une sommation de déguerpir mais Mme Brune n’a eu aucune nouvelle du propriétaire.

Par la loi n° 65-356 du 12 mai 1965, le législateur a introduit dans le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 un article 3-2, devenu l'article L. 145-5 du Code de commerce, autorisant la conclusion d'un bail au plus égal à deux ans qui n'est pas assujetti au statut des baux commerciaux. L'article L. 145-5 déroge donc au principe posé par l'article L. 145-4, alinéa 1er, du même Code, selon lequel les baux commerciaux ne peuvent être conclus pour une durée inférieure à neuf ans. Mais, la dérogation n'est pas limitée à la durée légale ; elle s'inscrit dans le cadre de l'inapplication globale de l'ensemble des dispositions du statut.

C'est sa brève durée qui caractérise le bail dérogatoire. Celui-ci doit, en effet, être conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Les parties ont donc la faculté de conclure un tel bail pour une durée librement débattue dès l'instant où elle n'excède pas deux ans. Le bail peut ainsi avoir une durée d'un mois, un trimestre, six mois, un an ou davantage, dans les limites prévues par la loi. C'est la durée contractuellement arrêtée par les cocontractants qui est ici déterminante, étant précisé que cette durée peut être de vingt-quatre mois, jour pour jour.

Le bail dérogatoire constitue un contrat à durée déterminée engageant les parties de manière ferme et sans résiliation possible sans accord commun. En cas de résiliation anticipée et unilatérale, le preneur peut être condamné à payer les loyers et charges restant à courir.

En l'absence de tout élément de nature à établir le consentement au moins tacite du bailleur à la reconduction du bail, le preneur, même resté dans les lieux, ne saurait prétendre à la « propriété commerciale ».

En application de l'article 848 du Code de procédure civile, le bailleur peut, à l'expiration du bail dérogatoire, saisir le juge des référés afin d'obtenir rapidement l'expulsion de son cocontractant (V. CA Douai, 3e ch. civ., 28 sept. 1990 : JurisData n° 1990-047784. – CA Grenoble, ch. urg., 23 oct. 2001, n° 01/00039 : JurisData n° 2001-159165). Il en va notamment ainsi lorsque le preneur se maintient dans les lieux contre les manifestations de volontés claires et dénuées de toute ambiguïté des bailleurs de lui refuser l'établissement d'un bail commercial ordinaire

En l’espèce, le statut du bail entre les parties n’est pas un statut des baux commerciaux mais de courte durée comme les baux dérogatoires (durée inférieur ou égales à 2 ans). Une fois l’expiration du bail stipulée dans le contrat de bail, le preneur doit restituer le local.  Sinon le preneur sera libre d’obtenir l’expulsion devant le tribunal de commerce.

 De plus en vertu du code civile Art. 1134 sur les contrats : M. Laverdure et Mme Brune occupent des locaux alors que leur contrat stipule que la fin de leur bail est le 31.12.12. Les deux locataires engagent donc leur responsabilité contractuelle.

1. Mme Ruines

Mme Ruines est propriétaire d’un local commercial dont l’immeuble est frappé d’une mesure de démolition. Elle est donc expropriée. Une demande de recours est entamée auprès du tribunal de Lyon. Mme Ruine en attente du jugement souhaite louer le local.

Par la loi n° 65-356 du 12 mai 1965, le législateur a introduit dans le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 un article 3-2, devenu l'article L. 145-5 du Code de commerce, autorisant la conclusion d'un bail au plus égal à deux ans qui n'est pas assujetti au statut des baux commerciaux. L'article L. 145-5 déroge donc au principe posé par l'article L. 145-4, alinéa 1er, du même Code, selon lequel les baux commerciaux ne peuvent être conclus pour une durée inférieure à neuf ans. Mais, la dérogation n'est pas limitée à la durée légale ; elle s'inscrit dans le cadre de l'inapplication globale de l'ensemble des dispositions du statut.

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