Commentaire d'arrêt, le régime du bail

Droit civil n°6

le régime du bail

Toutes les obligations du bailleur s’explique par celle énoncée à l’article 1719, 3°, du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »

                  Mme x , locataire d'un appartement a conclu un bail avec  la société « Dauphinois pour l'habitat » a prix réduit car cette appartement ne contenait pas de chauffage .

Toutefois Mme X assigne la société « Dauphinois pour l'habitat » pour obtenir l’installation d'un chauffage. Cette dernière refuse au prétexte que le bail stipulé bien que le prix était fonction de cette problématique .

                L'une des partie saisie le juge de première instance qui rend une décision en faveur de la société bailleresse .

Mme x interjette appel devant la cour d'appel de Grenoble  pour obtenir l'installation d'un chauffage. La cour d'appel de Grenoble  fait droit a la demande le 19 février 2013 au motif que le  décret n° 2002-120 impose la pose d'un chauffage comme condition de validité d'un logement décent .

 La société Dauphinois pour l'habitat forme un pourvoi en cassation au motif que la cour d'appel a ajouter une condition au décret  décret n° 2002-120 qui n'impose pas l'installation des appareils de chauffage eux-même mais simplement la possibilité d'en installé, et au motif que le bail a été conclu en connaissance de cause de l'absence de chauffage , et que le prix payer a été évaluer en fonction de ce manque .

La cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le chauffage est un condition de la délivrance  d'un logement décent et qu'il n'y a pas lieu à stipulé sur le sujet dans la mesure ou la délivrance d'un logement décent est d'ordre public .

               Un bail d'habitation peut t'il être conclu en l'absence de chauffage ?

            La cour de cassation répond par la négative en précisant que la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement ce qui ne permet pas un logement décent . De plus , la délivrance d'un logement décent étant d'ordre public les stipulation n'ont pas à être prise en compte .

          C'est au travers des caractéristique d'un logement décent (I) qu’apparaîtra l'impossibilité de stipulé sur ces caractéristique d'orde public (II)

1. Les caractéristiques d'un logement décent

 En effet , les textes applicable en la matière  utilisait des terme restrictif (A) toutefois , l’arrêt est venu préciser la porté accorder a ces termes (B)

 A) Des termes restrictif

                 En effet , les textes applicables en matière de logement décent ne semblait pas considéré le chauffage comme étant une condition de la délivrance d'un logement conforme.
L'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 donner comme conditions d'un logement décent «  dès lors qu'il dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées ». Cela laisser sous entendre que l'installation des chauffage n’était pas inclus dans les obligation du bailleur quand a la délivrance d'un logement décent .

                  De plus , le bailleur  pouvait s'appuyer sur une réponse ministérielle, indiquant qu'il appartenait au locataire d'équiper lui-même son logement en appareils de chauffage, dès lors que celui-ci disposait d'une alimentation en électricité ou en gaz de ville (Réponse ministérielle du 14 juillet 2003) .En effet ,cette réponse ministérielle est sans équivoque quand au fait que l'installation du chauffage n'entre pas en compte quand à la qualité de logement décent .

Ces éléments laissaient penser que le chauffage n’était en aucun cas une condition de délivrance d'un logement décent ,mais qu'il suffisait qu'un simple installation électrique ou gaz soit réaliser pour que le logement soit considéré comme décent.

Toutefois le décret du 30 janvier 2002 devait être interprétée au regard de la définition du logement décent posée à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation »). Comment accepter, en effet, qu'un logement sans appareil de chauffage en état de fonctionnement puisse être considéré comme décent ? Les juges du fond avaient déjà décidé que tel n'était pas le cas dans un arrêt de la cour d'appel de Paris le  30 octobre 2012 . Donc l'analyse du décret en questions par la société demanderesse n’était pas valable .

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