Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, 20-18.514

Document 12 : Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, 20-18.514 :

        Cet arrêt a été rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 20 octobre 2021 et est relatif à la rétractation d’une promesse unilatérale de vente.

        Par acte sous seing privé, suivi d’un acte authentique, des consorts ont vendu à une société un ensemble de parcelles situées sur une commune, sous la convention particulière de leur exploitation par extraction de substances minérales après obtention des autorisations administratives et du retour des biens, à la fin de l’extraction, aux vendeurs, si bon leur semblait, moyennant un euro symbolique. Par acte sous seing privé du même jour, ces mêmes consorts ont vendu à cette même société un autre ensemble de parcelles, aux mêmes conditions. La convention de rétrocession concernant également un troisième ensemble de parcelles que la société se proposait d’acquérir d’une femme. Après plusieurs avenants de prolongation, ce second acte n’a pas été réitéré par acte authentique.

        La société ayant retracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelles, l’homme, titulaire des droits et obligations contractés par les consorts en vertu d’un acte notarié, a assigné la société afin que soient déclarées parfaites les reventes des parcelles, après exploitation, consenties aux consorts par la société et que soit ordonné leur réalisation forcée. Il a également sollicité l’indemnisation du préjudice résultant de l’inexécution volontaire de l’engagement de rétrocession des parcelles contenu dans l’acte de vente. La commune est également intervenue volontairement à l’instance. La cour d’appel d’Agen, en date du 10 juin 2020, affirme que la rétractation de la société de son engagement de revente des parcelles intervenu avant la levée de l’option faisait obstacle à l’exécution forcée de cet acte. Elle constate que la société avait donné son consentement « ferme et définitif » à la promesse de vente de sorte que s’étant définitivement engagée à vendre. Alors elle dit que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêchait pas la formation du contrat de ventre promis.

        Sur le premier moyen pris en sa première branche, l’homme fait grief à l’arrêt de rejeter de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente des parcelles consentie par la société aux consorts par acte authentique. Il défend alors que l’évolution du droit des obligations impose de considérer que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option n’empêche pas la formation du contrat de vente promis.

        Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige-t-il définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat ?

        Selon l’ancien article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». La Cour de Cassation va alors prononcer l’attendu de principe suivant : « Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation sauf stipulation contraire ». Cet attendu de principe provient à la base d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rendu en date du 23 juin 2021, notre arrêt est donc dans la continuité de celui-ci. Ainsi, l’arrêt retiens que la rétractation de la société intervenue avant la levée de l’option par les bénéficiaires de la promesse, a fait obstacle à la réalisation de la revente du premier ensemble de parcelle, à défaut d’échange de consentements entre le promettant et le bénéficiaire.  La cour d’appel, qui avait retenu le caractère ferme et définitif de l’engagement du promettant et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai pour lever l’option d’achat a violé l’ancien article 1134 du code civil. Alors la Cour de Cassation casse et annule la décision de la cour d’appel d’Agen en date du 10 juin 2020. Elle casse seulement en ce qu’il déboute le monsieur de sa demande principale en réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles ayant fait l’objet de l’acte authentique et de sa demande subsidiaire en indemnisation du préjudice résultant de cette absence de revente. Elle condamne la société aux dépens. Enfin elle renvoie les parties devant la cour d’appel de Bordeaux.

        Cet arrêt reprend la suite de l’arrêt jugé par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 23 juin 2021. Celui-ci était un revirement de jurisprudence. En effet, depuis 1993, la Cour de Cassation jugeait à l’inverse. Dans notre arrêt, elle va donc aller dans la continuité et appuyer encore plus son revirement de jurisprudence.

        La promesse unilatérale est un engagement fort pour le promettant (I), de plus, nous pouvons voir que le bénéficiaire et le promettant ont des droits radicalement différents (II).

1. La promesse unilatérale, un engagement fort pour le promettant

La promesse unilatérale est un contrat mis à part en ce qu’il est soutenu à certaines restrictions (A), en effet, elle résulte d’une obligation définitive dès la conclusion d’un avant-contrat (B).

1. La promesse unilatérale, un contrat mis à part

        La promesse unilatérale est un contrat défini à l’article 1124 du code civil. Cet article se trouvant lui-même dans le titre III intitulé « Des sources d’obligations » et plus précisément dans le chapitre II, « la formation du contrat ». Ledit article nous dit que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ». Ainsi, dans notre cas, le début de l’attendu de principe nous dit que : « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente ». Nous sommes donc bien face à ce cas qu’est la promesse unilatérale. Celle-ci peut aussi bien être un contrat de vente comme un contrat de bail et peut alors se rapporter à tout contrat. La promesse unilatérale provient d’un avant-contrat. Cette sorte de contrats préparatoire, est une forme contractuelle de pourparlers destinée à préparer la conclusion d’un contrat définitif. Ces avant-contrats sont des contrats à part entière. Ils sont très courants en pratique. En matière de vente immobilière, celle-ci sont toujours précédées d’un avant-contrat. Ce qui n’est par exemple pas le cas des promesses synallagmatiques. Cette promesse synallagmatique se traduit comme un accord de volontés, par lequel une personne consent à vendre un bien déterminé pour un prix déterminé à une autre qui l’accepte. Avec ce type de contrat, l’accord des parties est suffisant pour établir un contrat définitif. C'est ce qu’en résulte notamment l’article 1589 du code civil qui nous dit que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Si nous en revenons à notre arrêt, la société a bel et bien conclu un avant-contrat, par acte sous seing privé puis par acte authentique. Cet avant-contrat résulte alors bien d’une promesse unilatérale de vente, ainsi le prometteur est soumis au régime juridique de ce type de contrat.

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