COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, 3 NOVEMBRE 2011, N°10-20936

Il est courant, en droit civil de dire « qui nomme l'un, il exclut l'autre ». L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 novembre 2011 (n°10-20936) attrait au droit des contrats et plus particulièrement au pacte de préférence et à la promesse synallagmatique de vente ayant pour objet le même bien. Il nous montre que ce principe s'applique effectivement.

En l'espèce, une société marchande de bien a effectué une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier à usage commercial au profit d'une société civile immobilière le 8 janvier 2002. La société marchande a conclu un bail commercial sur le même bien immobilier au profit d’un société locatrice, le 11 mars 2002 et prenant effet rétroactivement le 1er janvier 2002. Ce bail commercial contient un pacte de préférence au profit de la société locatrice. La société civile immobilière réitère authentiquement la vente auprès de la société marchande le 7 novembre 2002. Dès lors, la société locatrice demande l'annulation de la vente effectuée par la société marchande au profit de la société civile immobilière et dans le même temps la société civile immobilière assigne la société marchande en résolution de la même vente.

Le 17 décembre 2002, la société locatrice assigne la société marchande en justice en vue d'annuler le contrat de vente du 7 novembre 2002 portant sur le bien immobilier litigieux et dans le même temps, la société civile immobilière assigne la société marchande en résolution de cette même vente. L'arrêt commenté ne nous permet pas de connaître la teneur du jugement rendu en première instance, cette décision est cependant frappée d'appel puisque, le 1er mars 2010, le tribunal de Douai rend un arrêt prononçant la nullité du contrat de vente du 7 novembre 2002. Il précise également que la société locatrice se substituera à la société civile immobilière, que l'acte de vente se fera au profit de celle-ci et que la société civile immobilière devra effectuer la mainlevée de l'assignation en résolution de la vente du même immeuble délivrée à la société marchande. La société marchande forme un pourvoi en cassation, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi en son arrêt du 3 novembre 2011.

La société demanderesse au pourvoi prétend qu'au moment où elle a accueilli la réitération par acte authentique de la société civile immobilière, elle n'avait pas connaissance de l'intention de la partie locatrice, bénéficiaire du pacte de préférence, de faire valoir ses droits. Que la date retenue comme celle où le contrat de vente est effectif n'est pas celle qui aurait légalement dû être retenue. Et enfin que le tiers acquéreur n'avait pas connaissance du pacte de préférence entre la société marchande et la société locatrice.

La société défenderesse au pourvoi prétend que l'acte de vente entre la société demanderesse au pourvoi et la société civile immobilière s'est fait en violation du pacte de préférence qui engageait la société demanderesse au pourvoi envers elle. Elle prétend également que le contrat de vente formé entre la société demanderesse au pourvoi et la société civile immobilière doit être annulé, qu'elle souhaite se substituer à la société civile immobilière et que soit publiée l'assignation en résolution de la société marchande.

Le juge de cassation a ainsi été amené à se demander si un pacte de préférence conclu après une promesse synallagmatique de vente mais ayant un effet rétroactif le faisant agir antérieurement à celle-ci le rend opposable au tier acquéreur.

La Cour de cassation va se ranger derrière les conclusions de la Cour d’appel en statuant que le bénéficiaire du pacte de préférence peut obtenir la nullité de la vente conclue en violation de ce pacte et obtenir la substitution au tier. Nous verrons que la nullité de l’acte frauduleux est justifiée par la jurisprudence (I) et que l’apport de l’arrêt commenté apporte des conditions strictes du substituabilité consacrées et précisées par la réforme (II).

I. La nullité de l’acte frauduleux justifiée par la jurisprudence

La jurisprudence de la chambre mixte de la Cour de cassation prend une part importante dans la réflexion que nous menons à propos de l’arrêt commenté, c’est pourquoi une fois considéré que la jurisprudence rend la condamnation du non-respect du pacte de préférence plus dure (A), nous verrons l’effet rétroactif du pacte de préférence emportant la nullité de l’acte de vente attaqué (B).

A. La jurisprudence rendant la condamnation du non-respect du pacte de préférence plus dure

La chambre mixte de la Cour de cassation a rendu une décision le 26 mai 2006 traitant de la question des sanctions relatives au non-respect des engagements pris lors de la signature d’un pacte de préférence. A savoir l’obligation pour le promettant de traiter en priorité avec le bénéficiaire en cas de volonté de contracter. Il convient toutefois d’apprécier dans un premier temps quelle était la sanction applicable avant cette date. Il était convenu au terme de l’article 1147 ancien du Code civil qu’en cas d’inexécution de l’obligation, « le débiteur est condamné, […], au paiement de dommages et intérêts » . Cependant la décision précitée prend des dispositions différentes de celles prévues par la loi. Effectivement, elle permet l’annulation du contrat de vente formé entre le promettant et le tiers en méconnaissance des droits du bénéficiaire « à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir » . Elle permet également la substitution du bénéficiaire au tiers aux conditions précédemment exposées. Cette avancée jurisprudentielle permet de défendre les droits du bénéficiaire de manière plus radicale. En outre, la chambre mixte de la Cour de cassation réaffirme sa décision en un arrêt du 25 mars 2009 où elle condamne une nouvelle fois le débiteur et le tiers à l’annulation de leur acte de vente au profit du bénéficiaire. La substitution du bénéficiaire au tiers est également ordonnée. A ce point de notre raisonnement, il est nécessaire de comparer la décision de 2009 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mars 2009, 07-22.027) à l’espèce commentée. Nous sommes au regard de cette affaire dans une configuration similaire à la nôtre puisque nous

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