COMMENTAIRE DE L’ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2017

COMMENTAIRE DE L’ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2017

        « Tant qu’on n’est pas propriétaire, on ne peut pas s’imaginer combien il est ignoble de porter atteinte à la propriété » Tristan Bernard. Selon le romancier Tristan Bernard, la propriété est un droit fondamental. La notion de propriété impliquerait ainsi le désir du propriétaire de posséder la chose pleinement en excluant la possession de ce bien aux autres. C’est pourquoi le droit de propriété doit être protégé de toute forme de menace, comme l’empiétement qu’on retrouve dans cet arrêt. 

En l’espèce, le litige porte sur l’empiétement d’une parcelle par un bâtiment et des murs de construction. Le propriétaire de la parcelle empiété décide d’assigner en justice les propriétaires de la parcelle, en démolition de la partie du bâtiment et des murs de clôture construits par ceux-ci. 

La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt en date du 3 novembre 2015 vient condamner les propriétaires du bâtiment à supprimer leur ouvrage. Ces derniers contestent la décision de la cour d’appel pour plusieurs motifs et forme un pourvoi. Dans un premier temps, les demandeurs au pourvoi font valoir que l’empiètement ne justifiait pas la démolition du mur porteur de l’ouvrage en cause. Ils reprochent donc aux juges du fond de ne pas avoir privilégié une réparation plus appropriée aux circonstances. Puis dans un second temps, ils reprochent aux juges du fond de retenir que les dispositions de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne puissent être invoquées que par le propriétaire victime. Puis par un dernier moyen, les demandeurs mettent en évidence le comportement fautif du propriétaire victime. En effet, ils estiment que celui-ci a attendu la fin de la construction du bâtiment pour se prévaloir des dommages et demander la démolition de celui-ci alors qu’il aurait dû intervenir dès l’origine de la construction en dénonçant l’empiètement.  

Ainsi, la démolition comme sanction à l’empiétement est elle justifiée ? 

La Cour de cassation rejette tous les arguments invoqués par les demandeurs et confirme la décision des juges du fond. Elle rappelle que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ; que l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ».

Ainsi, la Cour de cassation dans cet arrêt, apporte une solution qui va dans l’intérêt de la protection du droit de propriété (I). Mais une solution tout à fait sévère (II). 

I. La protection du droit de propriété par la démolition

Dans cet arrêt, la Cour de cassation retient le fait que l’empiétement constitue une atteinte au droit de propriété (A). Une atteinte qui faut sanctionner par la démolition (B). 

A. L’empiètement : l’obstacle au droit de propriété 

Le droit de propriété est un droit proclamé solennellement dans la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789. Déclaration qui en a fait un droit naturel et imprescriptible dans son article 2. Le droit de propriété est perçu comme un corollaire de la liberté. 

Le code civil dans son article 544 en donne une définition de ce droit, il dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ». 

La Cour de cassation dans cet arrêt rappel que l’empiétement constitue une entrave au droit de propriété. En effet, la Cour de cassation rejoint la solution des juges du fonds, puisqu’elle considère que l’empiètement est une atteinte au droit de propriété. 

Une considération finalement sans surprise puisqu'on le rappel, la propriété est le plus complet des droits réels puisqu’elle confère une plénitude de pouvoirs sur le bien, elle permet au titulaire d’user et de jouir de l’ensemble des utilités de la chose et elle permet également de disposer de la chose. Ainsi comme le rappel le Professeur Jean-Louis Bergel « Tout empiétement équivaut en effet à une dépossession partielle du propriétaire qui le subit. »^[1]. Or selon l’article 545 du code civil ainsi rappelé dans cet arrêt, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». 

L’empiètement représente bien une atteinte au droit de propriété, et ce, quel que soit la taille de l’empiètement, puisque en l'espèce, l'empiétement était minime par rapport à la superficie totale de la propriété. Une atteinte qui entraîne une sanction, et c’est ce que rappel la Cour de cassation dans son attendu de principe « attendu que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds ». La démolition répond à l’empiétement. 

B. La démolition : une réponse à l’empiétement

« Attendu que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ». La démolition apparaît comme une solution pour évincer l’empiétement.

Il convient de rappeler que cette solution est une solution de jurisprudence constante. En effet la Cour de cassation en application de l’article 545 du code civil n’a cessé de rappeler que le propriétaire d’un fonds peut exiger la démolition d’un ouvrage voisin qui empiéterait sur son terrain. On retrouve cette solution notamment dans des arrêts antérieure comme par exemple dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 10 novembre 2016 n°15-25.113.

On comprend par cet attendu de principe que la démolition est un véritable droit offert au propriétaire lésé, « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition ». En l’espèce dans cet arrêt, le propriétaire de la parcelle empiété décide d’utiliser son droit à la démolition. C’est un droit. Il peut demander la démolition ou non. En l’occurence ici il fait usage de son droit.

Un droit qui ne plaît pas aux propriétaires de la parcelle attenante, au vu des circonstances puisque cette dernière (la parcelle) n’ empiète que très peu. Mais peu importe le propriétaire lésé à le droit de demander la démolition. 

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