Les faits nous amènent à déterminer si l’on peut refuser de conclure un contrat après le délai de rétractation passé ?

Cas pratique

Numéro 1

Les époux Pasdechance se sont engagés dans le cadre d’une promesse vente portant sur un bel appartement haussmannien appartenant à madame AS pour la somme de 810 000. La promesse a été signé chez un agent immobilier mandaté par madame AS.  Cependant les époux ont refusé de conclure la vente définitive devant le notaire malgré qu’il ne soit pas manifester leur droit de rétractation, au motif que madame AS leur avait caché l’existence d’un voisin très bruyant et en plus s’était arrangé avec lui pour qu’il fasse moins de bruit. Ce conflit semble être d’ailleurs la vente de l’appartement.

Les faits nous amènent à déterminer si l’on peut refuser de conclure un contrat après le délai de rétractation passé ?

Nous verrons Quels risques s’expose si l’on refuse de conclure la vente après la signature de la promesse synallagmatique. 

1. La promesse synallagmatique de vente.

En droit l’article 1589 dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Selon la jurisprudence, cette promesse de vente ne doit pas soumettre les parties aux obligations de vendre et d’acheter, mais à une simple obligation de le faire sous peine de dommages et intérêts. En l’espèce les époux ont signé une promesse chez un agent immobilier mandaté par madame AS étant en accord avec le prix du bien fixer à 810 000€ net vendeur. En application de l’article 1589 il s’agit bien ici d’une promesse synallagmatique de vente ceux-ci étant en accord sur la chose et le prix.

1. Quels risques s’expose si l’on refuse de conclure la vente après la signature de la promesse synallagmatique.

En droit comme la promesse synallagmatique de vente vaut vente, sa valeur juridique protège l'acheteur d'une défaillance du vendeur. Le vendeur encourt alors deux risques s’il rompt son engagement : le paiement de dommages et intérêts à l'acquéreur, si le retrait de la vente est injustifié, ou alors l’exécution forcée de la promesse synallagmatique. Dans ce cas, il devra vendre son bien immobilier même s'il ne le souhaite plus, et le contrat sera alors entériné devant le Tribunal de grande instance. 

En l’espèce les époux pas de chance ont conclu une promesse de vente signé chez un agent immobilier mandaté par madame AS. Cependant les époux ne souhaitent pas conclure la vente définitive devant notaire au motif de nuisances sonores caché par madame AS.  En conclusion il faut se saisir d’un juge et que les époux rapportent la preuve du voisin et des nuisances sonores afin de prouver que la vente n’est pas injustifié. .

Cas pratique 2

Monsieur MITO avait promis depuis plusieurs années aux époux PASDECHANCHE de vendre les parts qu’il détient sur la société TOPCOLL, les époux étant les actionnaires principaux de la société. Dans ce cadre, ils avaient d’ailleurs convenu d’un prix correct par convention jointe au statut de la société. Mais voilà que monsieur OPPORTUNISTE propose un meilleur prix. Il vend donc les actions à ce dernier.

Les faits nous amènent a déterminé si monsieur MITO avait le droit de vendre ses parts a un autre actionnaire malgré la promesse faites aux époux PASDECHANCE ? Quels recours peuvent avoir les époux PASDECHANCE ?

Nous verrons dans un premier temps la promesse unilatérale de vente (I) puis pour finir la rétractation du promettant : les conséquences (II)

1. La promesse unilatérale de vente.

1. Définition

En droit la promesse unilatérale de vente est définie à l’article 1124 du code civil. Est un contrat par lequel le promettant s’engage à conclure avec le bénéficiaire, un contrat dont les éléments essentiels (chose et prix) sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. la promesse unilatérale de vente est l’avant-contrat dans le cadre duquel un vendeur (le promettant) promet à un acheteur (le bénéficiaire) de lui vendre un bien si ce dernier lève l’option dans le délai de réflexion imparti. Tant que l’option n’est pas levée par l’acheteur bénéficiaire, le contrat n’est pas définitif. Pendant le délai d’option (déterminé par les parties), le vendeur s’engage à ne pas vendre à un tiers le bien convoité par le bénéficiaire. Ainsi, le contrat conclu avec un tiers en violation de la promesse est nul si le tiers avait connaissance de celle-ci (= tiers de mauvaise foi). Dans cette hypothèse, le bénéficiaire de la promesse peut opter entre le versement de dommages-intérêts et l’exécution forcée du contrat. En revanche, si le tiers n’avait pas connaissance de la promesse consentie par le promettant (= tiers de bonne foi), le bénéficiaire ne pourra rien exiger, ni l’exécution forcée, ni les dommages-intérêts. Pour rappel, la bonne foi en droit des contrats est présumée. En l’espèce monsieur MITO s’était engagé via une convention jointe au statut de la société de vendre les parts qu’il détenait aux époux PASDECHANCE. Ils s’étaient accordés sur le prix. En application de l’article 1124 monsieur MITO est lié par une promesse unilatérale de vente avec les époux PASDECHANCE.

1. Les conditions

En droit comme tout contrat, la promesse unilatérale de vente est d’abord soumise aux conditions de validité de l’article 1128 du Code civil : Le consentement des parties, La capacité à contracter, Le contenu licite et certain. La capacité et le consentement du promettant sont appréciés au jour de la conclusion de la promesse de vente. S’agissant du bénéficiaire, ces mêmes conditions sont appréciées au jour de la levée de l’option. Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit également contenir les éléments essentiels du contrat projeté : la chose, le prix et la date à laquelle l’engagement du promettant disparait. La Cour de cassation estime que les parties sont libres dans la fixation du terme extinctif de l’option (Cass. 3ème civ. 08/09/2021). Dès que le terme arrive à échéance, la promesse est caduque. Si aucun délai n’est prévu par les parties, la promesse est à durée indéterminée. Dans ce cas, le promettant peut y mettre fin sous réserve d’avoir mis le bénéficiaire en demeure de lever l’option dans un délai raisonnable. En l’espèce la convention faite par monsieur MITO pour l’acquisition de ces actions le jour où ils les vendraient et s’était même accorder sur le prix.  

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