Les conditions d'exercice de l'agent immobilier, administrateur de biens et syndic de copropriété: le mandat

ANNEE UNIVERSITAIRE 2011/2012

LICENCE PROFESSIONNELLE GESTION ET TRANSACTION IMMOBILIERE

LES CONDITIONS D’EXERCICE DE L’AGENT IMMOBILIER, ADMINISTRATEUR DE BIENS ET SYNDIC DE COPROPRIETE :

LE MANDAT

Bernadette CENDRES-BARBE

LES CONDITIONS D’EXERCICE DE L’AGENT IMMOBILIER, ADMINISTRATEUR DE BIENS ET SYNDIC DE COPROPRIETE :

LE MANDAT

I – LA QUALIFICATION DE MANDAT

C’est un contrat par lequel une personne en charge une autre, qui accepte, d’accomplir un acte juridique en son nom

- celui qui confère le mandat : le mandant

- celui qui est conféré : le mandataire

- accord écrit constatant l’accord : le mandat

Le mandataire agit pour le compte d’autrui en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par le mandat

Ex : vendre un bien, donner un bien en location, percevoir des loyers…

II – LA FORMATION DU CONTRAT DE MANDAT

A – CARACTERISTIQUES DU CONTRAT DE MANDAT

1. formel : écrit nécessaire sinon le mandat est nul
2. à titre onéreux : chacun recherche un avantage
3. synallagmatique : obligations réciproques, les deux parties s’engagent
4. de gré à gré : le contenu du contrat est librement négocié
5. à exécution successive : les obligations s’échelonnent dans le temps

6.   à durée déterminée

1. commutatif : on connaît dès la conclusion les conditions du contrat (contra : aléatoire)
2. nommé : régi par une loi
3. intuitu personae : conclu en fonction de la personne du cocontractant
4. civil

B – LES CONDITIONS DE FORME : LE CONTENU DU CONTRAT DE MANDAT

Le contenu du contrat est obligatoire :

1) mandat de l’agent immobilier

Il doit contenir

- l’objet, nature du contrat : vente, location

- les conditions essentielles : modalités de paiement, durée, fixation du prix (estimation), du loyer, des charges locatives pour un bail..

2) Mandat de l’administrateur de biens : relatif à la gestion immobilière

- Le gérant effectue des actes d’administration sur l’immeuble qu’il gère : perception des loyers, réparations d’entretien, engagement des dépenses courantes

- Il ne peut faire des actes de disposition tels que vente, hypothèque...

- le contenu du mandat, à peine de nullité :

• l’identité des parties
• daté, signé, n° d’ordre dans le registre des mandats
• étendue des pouvoirs du gérant : biens à gérer et actes autorisés
• l’autorisation de recevoir des fonds
• les conditions de reddition des comptes
• la rémunération

3) Le mandat de syndic :

C’est le mandataire du syndicat de copropriétaires, il est chargé d’entretenir les parties communes de l’immeuble, veiller à sa conversation et administrer la copropriété

Il doit :

• entretenir l’immeuble (nettoyage, réparation…)
• veiller au respect du règlement de copropriété
• exécuter les décisions de l’assemblée générale
• tenir la comptabilité
• établir les charges et leur répartition
• représenter le syndicat des copropriétaires en justice
• faire un compte-rendu comptable et administratif de sa mission

Pour qu’un syndic perçoive valablement sa rémunération, il faut que les conditions soient précisées dans un mandat écrit préalable à sa désignation ou dans sa décision de nomination. Peu importe que les comptes aient été approuvés et le quitus délivré a posteriori (cass civ. 3 27/03/08 4 arrêts).

Ces arrêts font suite à l’avis du CNC (conseil National de la Consommation) et de la DGCCRF (Direction Générale de la consommation, concurrence et répressions des fraudes). Les différentes fédérations immobilières se sont penchées sur un contrat commun

C – LES CONDITIONS DE FOND : CONDITIONS GENERALES DE VALIDITE 

1. consentement

- le mandataire, débiteur de l’obligation de moyens, s’engage à atteindre avec diligence le résultat prévu par le contrat

- le mandant doit payer le prix convenu pour la prestation effectuée

- le consentement doit être exempt de vices (erreur, violence, dol)

1. La capacité

Les deux parties doivent avoir la capacité de contracter. L’agent immobilier doit vérifier la qualité des personnes avec lesquelles il contracte. A défaut, il ne peut agir en responsabilité civile pour obtenir le paiement de sa commission

La loi limite pour certaines personnes la faculté d’accomplir certains actes juridiques :

1. Pendant le mariage :

a1 - le logement de famille

Un époux ne peut disposer seul des droits sur ce logement (vendre ou louer) ni des meubles meublants sans consentement du conjoint

Ce dernier a une action en nullité pendant un an à compter du jour où il en a eu connaissance

Conseil : faire signer les deux conjoints même si le bien appartient à un seul

a2 - Administration de la communauté

Dans le cas où les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale (communauté réduite aux acquêts), il est interdit à un époux d’aliéner (vendre) seul ou de grever de droits réels (hypothèque) les immeubles et fonds de commerce appartenant à la communauté. Le consentement de l’autre conjoint est nécessaire (car c’est un acte de disposition)

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