Le marché immobilier

Le Marché Immobilier

I- Approche économique

Le marché immobilier peut être défini de manière assez classique comme le lieu de rencontre entre l'offre (l'environnement du propriétaire-vendeur) et la demande (l'environnement de l'acheteur) d'un bien immobilier. Néanmoins, le marché immobilier peut être segmenté en différentes catégories en fonction du type de bien à vendre. Il existe un marché immobilier des biens anciens, des biens neufs (VEFA : vente en état futur d'achèvement), des biens d'entreprise, des biens destinés à la location ...

On parle ainsi de marché de référence, c'est-à-dire du marché sur lequel une entreprise exerce son activité principale.

II- Approche par l'offre

En fonction de la structure de l'offre (nombre d'entreprises sur le marché), on distingue 3 types de marché :

Monopole Marché où il existe une seule entreprise qui propose un produit ou un service

Oligopole Marché où quelques entreprises proposent le même produit ou service

Concurrence Marché où de très nombreuses entreprises proposent le même produit ou service

Dans certaines zones, le nombre d'agences immobilières (métropole importante) confère au marché immobilier une structure très concurrentielle. Dans d'autres zones plus étroites géographiquement ou très spécialisées (immobilier de luxe), la structure du marché est plutôt oligopolistique.

Dans ce type d'approche, il est important de pouvoir évaluer le poids de chacune des entreprises sur le marché. En calculant les parts de marché, on distingue :

- le chef de file (ou leader) : entreprise qui détient la part de marché la plus importante

- le prétendant (ou challenger) : entreprise qui détient une part de marché suffisamment importante pour envisager de prendre la place du chef de file à court ou moyen terme

- le suiveur (ou outsider) : entreprise qui détient une part de marché faible.

III- Approche par la demande

En fonction de la structure de la demande (nombre d'acheteurs sur le marché), on distingue 3 types de marché :

Monopole Marché où il existe un seul acheteur

Oligopsone Marché où il existe quelques acheteurs

Concurrence Marché où il existe de très nombreux acheteurs

Sur le marché de l'immobilier, les différentes structures de la demande varieront en fonction de la zone géographique de l'agence (on ne peut pas avoir la même structure de la demande en Lozère et en Île-de-France), de la période d'achat (on ne peut avoir la même structure de la demande au mois de décembre et mois de juin), du type de biens immobiliers (la structure de la demande est différente pour l'immobilier de luxe et l'immobilier d'habitation classique).

IV- Approche par le client

L'étude de la demande permet de construire une typologie de l'ensemble des clients de l'agence qui permettre de segmenter son marché.

CLIENT

Niveau 1 : le bon client

Niveau 2 : le client standard

Niveau 3 : le petit client ou le nouveau client

PROSPECT

Niveau 4 : le prospect « chaud »

Niveau 5 : le prospect « tiède »

Niveau 6 : le prospect « froid »

Niveau 7 : le suspect (prospect connu mais l'ensemble des informations sont inexistantes)

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