Marché immobilier américain

e déclencheur de la crise se situe donc dans un sous-compartiment du marché immobilier américain. Les établissements spécialisés dans le crédit « subprime» ont été directement et logiquement touchés. Mais c’est la mutation opérée depuis une quinzaine d’années avec ce que l’on appelle la titrisation qui permet de comprendre pourquoi et comment s’est opérée la contagion.

La titrisation consiste à transformer des crédits distribués par une banque en titres de créances (obligations) qu’un investisseur peut acheter et vendre à tout moment. On dit que ces obligations sont adossées à un portefeuille d’actifs. Les banques émettrices des crédits créent des sociétés intermédiaires dans lesquelles ces crédits constituent les actifs et qui émettent en contrepartie des obligations qui constituent le passif. Les intérêts et les remboursements des crédits servent au paiement des intérêts des obligations émises et à leur remboursement. Ces sociétés sont appelées SPV pour « Special Purpose Vehicule » ou « véhicule spécial », car elles n’ont pas d’autre objet social et sont créées au cas par cas.

Quant aux investisseurs, il peut s'agir de ces mêmes banques ou d’autres banques, de fonds de pension, de hedge funds, etc.

L’avantage pour la banque est qu’elle n’a pas à porter les crédits. Elle les sort de son bilan. Elle n’a pas à constituer un capital en réserve pour le cas où des difficultés de remboursement se présenteraient (règles prudentielles concernant les fonds propres), et peut plus facilement consentir de nouveaux crédits. Avantage pour les investisseurs : ils peuvent espérer un très bon couplage rendement / risque sur les obligations. Avantage pour l’économie en général : les risques pris à l’origine par la banque sont reportés sur un plus grand nombre d’investisseurs. En cas de choc, celui-ci est en principe mieux absorbé. Cette mutation de la titrisation a ainsi permis le financement de la forte croissance des États-Unis et de l’ensemble du monde après la sortie de la crise boursière des valeurs « internet ».

Mais pourquoi le système a-t-il grippé et pourquoi le choc, au lieu d’être amorti, a-t-il été amplifié ?

1e raison : avec la titrisation la vigilance des banques et des courtiers immobiliers qui ont initié les crédits aux ménages a été moins importante sur la capacité de ces derniers à rembourser correctement leur emprunt.

Les banques qui « titrisent » portent moins les crédits. Elles se rémunèrent à la commission, puis revendent le crédit. Elles font de la quantité et peuvent être moins regardantes sur la qualité. Ce qu’on appelle l’ aléa moral a joué à plein.

L'aléa moral consiste dans le fait qu'une personne ou une entreprise assurée contre un risque peut, de ce fait, se comporter de manière plus risquée

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