Cas pratique droit

CORRECTION – DROIT DES AFFAIRES

2019

■■■ CP

M. ARPAGON est propriétaire d’un immeuble en centre- ville.

Au rez-de-chaussée, il y a trois locaux commerciaux loués respectivement à :

• M. BELMONTE qui exploite un commerce de chaussures

• Mme CELIMENE qui vend des bijoux fantaisie

• Mme DORINE, qui, quant à elle, vend de la maroquinerie haut de gamme.

1

Le bail de M. BELMONTE a été signé le 1er octobre 2008.

M. ARPAGON va renouveler le bail mais il souhaite augmenter le loyer.

Il dit connaître les règles de la fixation du loyer puisqu’il a déjà procédé à une augmentation de loyer lors de la révision des six ans du bail de Mme CELIMENE.

Est-ce que M. ARPAGON a raison ?

Vous rappellerez les points communs et les différences entre le loyer révisé et le loyer renouvelé en l’absence de clause de révision.

2

Mme CELIMENE vend depuis peu, outre les bijoux, des petits sacs à main en soie brodée. A cet effet, elle avait signifié, l’année dernière, à M. ARPAGON son intention de présenter ces nouveaux produits et celui-ci avait accepté l’extension d’activité.

Mais depuis il est assailli par Mme DORINE qui invoque une clause d’exclusivité stipulée dans le bail. Cette clause réservait à cette dernière, l’exclusivité de la revente dans le local loué, de maroquinerie donc de sacs à main. Elle estime en conséquence que M. ARPAGON n’aurait jamais dû autoriser cette extension.

M. ARPAGON n’apprécie pas cette agitation et craint que Mme DORINE fasse appel à la justice

Doit-il être inquiet ? Pourquoi ?

3

Mme DORINE, à force de s’énerver, meurt brutalement d’un infarctus. Elle laisse deux enfants et seuls héritiers :

• Marie qui est expert-comptable

• Pierre qui est chirurgien-dentiste

Marie, de nature sentimentale, souhaiterait garder le fonds de sa mère et le faire exploiter par un tiers alors que Pierre souhaiterait s’en séparer pour profiter de sa part et s’acheter un bateau. A l’heure actuelle, le fonds de commerce a une grande valeur, car malgré la colère de Mme DORINE, les résultats étaient fort bons.

3-1 Pourquoi Marie et Pierre ne peuvent-ils pas reprendre eux-mêmes le fonds ?

3-2 Qualifiez les opérations envisagées par Pierre et Marie.

3-3 Quelle est l’opération qui présente le moins de risque financier ? Pourquoi ? (Soyez pertinents et concis !)

■■■ Correction CP

[Voici le corrigé qui avait été utilisé lors de l’examen de partiel de 2017.]

1 Interrogations de M. ARPAGON sur la fixation du loyer :  

Lorsque le bail des locaux commerciaux est soumis au statut des baux commerciaux, la fixation du loyer lors de la révision ou du renouvellement du bail est soumise à un régime particulier.

Une partie des règles sont communes aux deux situations.

Que cela soit lors de la révision ou lors du renouvellement le critère de référence est la valeur locative.

Le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés.

La valeur locative n’est pas définie par le Code de Commerce et reste fixée par l’article L145- 33 du code de commerce.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après les éléments suivants :

1. les caractéristiques du local considéré

2. la destination des lieux

3. les obligations respectives des parties

4. les facteurs locaux de commercialité

5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des améliorations apportées ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Toutefois, par dérogation à cette disposition, l'article L. 145-38 indique que l'évolution du loyer est plafonnée à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires que l’on soit dans le cadre d’une révision ou d’un renouvellement.

Mais le code de commerce permet de déplafonner le loyer, dans ce cas les règles ne sont pas les mêmes.

Lors de la révision triennale, le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) a entraîné une variation de plus de 10 % à la hausse ou à la baisse de la valeur locative.

La modification des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier au regard du commerce effectivement exploité par le locataire : il faut apprécier l’incidence de la modification sur le commerce considéré.

Cependant lors du renouvellement du bail, le plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité.  

En conclusion M. ARPAGON n’a pas totalement raison : si la fixation du loyer et son plafonnement sont les mêmes pour la révision triennale et le renouvellement, elles sont différentes en cas de déplafonnement.

2 Déspécialisation du bail de Mme CELIMENE et opposition de Mme DORINE :

...