Vente et publicité immobilière

Vente et Publicité Immobilière

La vente

On va s’attacher à d’écrire de manière chronologique le processus de réalisation de la vente partant de la négociation contractuel au choix de l’avant contrat et des conditions suspensives. A la purge des différents droits de préhensions à la signature de l’acte notarié. Seront traités ensuite les différentes formes de bien (immeubles) qui pourront être vendus, on parlera des maisons individuelles, des immeubles collectifs, des lots de copropriétés, des terrains nues à bâtir…

On analysera ensuite les droits et obligations du vendeur ainsi que ceux de l’acquéreur.

Et ensuite on illustrera tous ces principaux thèmes traités par des modèles et une mise en situation à travers un compromis de vente avec toutes ces étapes et ces obligations jusqu'à la signature de l’acte de vente définitif.

I) la négociation et l’aide contrat

Définition de la négociation : c’est le fait pour plusieurs personnes de s’impliquer dans diverses actions et opérations en vue de parvenir à un accord. Cet accord, c’est la vente d’un immeuble il faut donc pour cela engager des pourparlers qui sont en général des échanges verbaux mais pas exclusivement (comme les mails), ces échanges permettent la plupart du temps d’émettre une offre devant aboutir à un accord sur la vente on parle alors des négociations immobilières quand un professionnel pratique de manière règlementée une activité commerciale en vue du rapprochement des parties et la finalisation d’un accord en objet avec son activité tout en lui permettant d’obtenir une rémunération.  

A) L’objet de la négociation

Deux notions principales à distinguer :

- L’élément essentiel

- L’élément accessoire

1) L’élément essentiel

Lorsque le but recherché est la vente d’un immeuble, il doit y avoir minimum négociation sur deux notions importantes : la chose et sur le prix. C’est l’article 1583 du code civil qui désigne comme étant les éléments nécessaires et suffisant sur lesquels doit exister un accord pour constituer l’existence même d’une vente.

Le plus souvent les parties se focalisent sur le prix alors que pour d’autres l’objet de la vente est le plus important (le cas de la configuration d’un terrain avant même d’aborder le prix).

Certains éléments sont négociés en surplus de la vente car leurs natures même les exclus de la notion d’immobilier, alors que d’autres éléments sont de nature immobilière (trumeau, glace, fresque, boiserie) ils font partie par destination de l’immeuble.

2) L’élément accessoire

Les éléments dit accessoires sont les nombreux autre point formant la discussion, ils ne sont pas essentiellement nécessaire à la formation de la vente mais ils ont leurs importances concernant certaines modalités, ils considèrent qu’ils sont complémentaires à la formation de la vente. Il peut s’agir soit des délais impartis après la signature de la négociation, des délais de libération de bien objet de la vente ou encore de travaux  à  réalisés et promis à l’acquéreur.

Ou de conditions suspensives, comme une vente préalable du bien pour l’acquéreur, lui permettant de disposer de fond pour la présente acquisition, ou dans le registre de l’éviction d’un locataire. On remarquera que nombreux point du contrat à intervenir ne sont pas évoquer comme le moment du transfert de propriété, les garanties du par le vendeur.

La plupart du temps ces aspects du contrat sont encadrés par l’intermédiaire professionnel lors de la rédaction de la convention, la négociation s’inscrit dans le temps, il y a d’abord les pourparlers entre intéressé puis il y a soit échec, soit conclusion d’un contrat.

B) La négociation et ses aspects juridiques

1) le principe de liberté de négociation prime

Il n’y a aucune obligation à contracté, on parle alors de liberté  contractuelle. Il faut retenir que chaque individu est maitre de ses intérêts personnels. Aucun article du code civil ne vient imposer de règle en cette période de la négociation.

2) La négociation et ses encadrements

IL faut distinguer la liberté de négociation et les comportements abusifs ou malveillants, dans ce cas on parle de faute d’intention de nuire et ceci est caractérisé par le droit de la responsabilité civile délictuel et sanctionné par un juge. Le juge peut caractériser l’existence d’un fait dommageable commis par un des partis à la négociation et la sanctionner ; C’est les articles 1382 ET 1383 du code civil. Dans ce cas c’est l’application des principes de la responsabilité civile délictuelle. Il ne s’agit pas dans le cas présent d’une responsabilité contractuel car le fait se place antérieurement à la naissance d’un contrat sans savoir si un jour il aura une réel existence.

La mise en œuvre de la responsabilité d’une des parties ne peut l’être qu’après une action judiciaire à l’initiative de celui qui exprime subir un préjudice. Le juge de proximité est compétent pour tout litige inferieur ou égale à 4000  EUROS. Allant de 4000 à 10 000 € la juridiction compétente est le tribunal d’instance et au-delà le tribunal de grande instance où il faut obligatoirement être représenté par son avocat.

Caractérisations de la responsabilité : il faut qu’il y est eu un comportement fautif l’exemple de comportement fautif c’est la rupture du pourparlers, ce n’est pas la rupture qui est sanctionné mais les circonstances qui l’entoure, comme c’est le cas après une rupture brutale de négociation après une longue période de pourparlers, ou bien encore après une rupture tardive après que les négociations ai atteint une intensité telle que l’une ou l’autre des parties peuvent croire  légitimement que le contrat est arrivé à sa conclusion et que tous les efforts ont été accomplis et les demandes acceptées. L’intention de nuire ou la mauvaise fois n’est pas requise pour que la faute soit retenue. Cependant l’existence d’un préjudice est nécessaire pour que la responsabilité soit reconnue, exemple de frais inutilement engagé (déplacement rémunération de spécialiste, sondage pour un terrain) un propriétaire peut être indemnisé suite à des frais d’aménagement dans un immeuble en construction à la demande du candidat acquéreur et qui par la suite a rompu. Des dommages et intérêts peuvent alors être prononcés par le juge. En cas de suspension de la négociation engagé, il convient d’en informer immédiatement le partenaire en utilisant la forme écrite dans la majorité des cas.

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