Loi Pinel et Mandat exclusif

Dossier 1 : Conseils au client

1) La loi Pinel, anciennement dispositif Pinel, permet une défiscalisation. Cette défiscalisation

présente un grand nombre d’avantages et attire de plus en plus. Un client investisseur bailleur qui

peut souhaiter avoir recours à un dispositif de défiscalisation peut avoir un certain profil type. Pour

définir ce profil nous pouvons nous baser sur la méthode SONCAS (Sympathie, Orgueil,

Nouveauté, Confort, Argent, Sécurité). Les principales motivations sont fiscales, le souhait de

constituer un patrimoine et la volonté de toucher un revenu en plus. Les clients souhaitant une

défiscalisation se rapproche donc plus du côté « argent ». Ces investisseurs ont le plus souvent plus

de 40 ans et ont généralement des revenus confortables et une situation stable.

2)

A- Tout d’abord, il est important de savoir que depuis la loi Élan de 2018, un plafonnement des

loyers a été mis en place dans certaines villes pour une durée expérimentale de cinq ans. De plus, si

le logement se situe dans une zone associée au dispositif Pinel un plafonnement des loyers sera fixé.

Le plafond dépendra de la zone géographique. Aix-en-Provence se situe en zone A, le montant du

loyer ne sera donc pas libre.

B- Il est tout a fait possible de louer à sa fille. En effet, la loi Pinel dispose « il pourra être loué aux

ascendants et descendants à condition qu’ils fassent une déclaration fiscale indépendante ». Si sa

fille ne dépend pas du même foyer fiscale, le logement pourra lui être loué.

C- La déclaration des loyers perçus doit se faire dans l’année qui suit la livraison du bien. Elle devra

être effectuer chaque année de la durée d’engagement (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Plusieurs

formulaires seront à remplir et à associer à la déclaration fiscale des revenus fonciers. Il faudra

ensuite indiquer le montant de la réduction d’impôts. Il est important de garder tous les justificatif

en cas de contrôle fiscal.

D- En cas de revente anticipée, les avantages perçus devront être restitués dans leur intégralité.

E- A la fin de la durée de location prévu par la loi Pinel, plusieurs choix s’offrent au locataire. Il

peut occuper lui-même le bien, le louer ou le vendre.

F) Lors du financement d’un investissement plusieurs stratégies sont mises en place. Certain vont

placer toutes leur épargne pour ne pas avoir à payer le coût d’un crédit. D’autres, vont préférer

emprunter le plus possible afin de placer ses économies ailleurs. Un emprunt peut être préférable

s’il permet d’obtenir une meilleur rémunération en plaçant l’épargne autre part. De plus les frais de

prêt immobilier sont déductibles des impôts. Le coût du crédit est donc réduit par les gains qu’il

procurera. Une bonne répartition entre les deux est donc une situation envisageable.

13) 170 000 x 2,5/100 = 4250

170 000 + 4250 = 174 250

170 000 x 1,025 = 174 250

Le coût global de l’acquisition sera de 174 250 euros.

14) Monsieur Chamarandes perçoit un revenu fiscal de référence de 40 000€. De 26 450€ à 70 830€

le taux d’imposition est de 30 %.

40 000 x 30 / 100 = 12 000

Le montant de l’impôt sur le revenu sera donc de 12 000€ avant investissement.

15) La loi Pinel permet une défiscalisation croissante en fonction du nombre d’année de possession.

Si la location dure 6 ans c’est une réduction d’impôt de 12 %, si elle dure 9 ans la réduction sera de

18 % et fin si elle dure 12 ans elle sera de 21 % (du prix du logement).

Pour 6 ans : 174 250 x 12 / 100 = 20 910

Pour 9 ans : 174 250 x 18 / 100 = 31 365

Pour 12 ans : 174 250 x 21 / 100 = 36 592,5

12 000x6= 72 000 72 000-20 910= 51 090 51 090/6= 8 515

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