Commentaire d’arrêt Cass 3è civ 6 décembre 2018

Commentaire d’arrêt Cass 3è civ 6 décembre 2018

Cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation datant du 6 décembre 2018 et ayant comme numéro de pourvoi le n°17-21.171 porte sur un contrat datant de 1999 et sur le sujet de la promesse unilatérale de vente. Entre 1999 et 2018 le droit des contrats a connu deux réformes majeurs avec l’ordonnance du 10 février 2016 et la loi de ratification du 20 avril 2018, modifiant la règle de droit relative aux promesses unilatérales de vente.

En l’espèce le 1er avril 1999 deux personnes physiques ont consenti à deux époux une promesse unilatéral de vente d’un immeuble. Cependant un terme est présent dans cette promesse : celle-ci pourra être levée uniquement après le décès de la précédente propriétaire occupant encore les lieux. Pendant ce laps de temps les deux promenants ont divorcé et un seul reste attributaire du bien. Celui-ci se retrace le 17 février 2010 après le décès de la propriétaire précédente. Malgré cela les bénéficiaires lèvent l’option le 8 janvier 2011.

A la suite de la cela ils s’assignent la promettante afin de forcer l’exécution du contrat. Après un jugement en première instance, la cour d’appel de Grenoble tranche en faveur des bénéficiaires en estimant que la promettante ne pouvait se rétracter au vue du consentement donné via la promesse unilatéral de vente. De ce fait l’acceptation des bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite. A la suite de cet arrêt du 20 octobre 2015, la promettante forme un pourvoi en cassation.

La levée d’une option relative à une promesse unilatérale de vente, conclu en 1999, faisant suite à la révocation de la promettante entraine-t-elle l’exécution forcée de la vente ?

La Cour de cassation répond par la négative en affirmant que la rétraction du promettant antérieure à la levée d’option exclue toute rencontre des volontés réciproques. De ce fait la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée. La date compte beaucoup car la Cour de cassation a appliqué les disposions relative à la promesse unilatérale de vente datant de 1999, date de la promesse. Or pour un contrat conclu aujourd’hui la solution serait différente.

Cet arrêt est guidé par deux grands axes : l’importance du temps dans la promesse en elle-même mais aussi dans le régime juridique en vigueur (I) puis la prépondérance du promettant dans cet arrêt (II).

1. Le rôle central du temps

Le temps est une notion déterminante dans cet arrêt, il va déterminer lequel de deux régimes antagonistes est applicable puis il va jouer rôle dans la naissance de l’obligation et donc dans son hypothétique application (B)

1. Une jurisprudence contraire à la loi actuelle

• La Cour de cassation accepte la révocation du promettant dans cet arrêt alors que l’article 1124 du Code civil actuellement en vigueur dispose le contraire.
• Dans cet arrêt la Cour de cassation s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel ancien. En effet l’acceptation de la révocation du promettant entrainant la nullité d’une promesse unilatérale de vente est un principe dégagé dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation datant du 15/12/1993. La Cour de cassation a donc simplement appliqué sa loi de continuité : ce qu’elle a jugé dans le passé, elle le rejugera dans le présent. Du moins en fonction de la loi applicable.
• Or selon l’article 2 du Code civil : « la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif ».  D’autant que ce principe fut rappelé par la loi de ratification datant du 20 avril 2018. La Cour de cassation ne pouvait pas juger via le prisme de l’article 1124 du Code civil qui dispose le contraire de la solution (« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis »)

1. La naissance de l’obligation décalé dans le temps

• La promesse unilatérale de vente était soumise à une condition de terme. Tant que le terme n’était pas atteint les bénéficiaires ne pouvait lever l’option de la promesse. Ayant pour effet de décaler la naissance de l’obligation. La situation des parties entre la conclusion de promesses unilatérale de vente et son effectivité peut être radicalement opposée.
• Cette différence de situation se retrouve dans l’espèce où la promettante a connu un divorce entre le moment de la conclusion de promesses unilatérale de vente et son effectivité. Ce qui peut motiver un changement de positionnement sur certains sujets comme une vente d’un immeuble. Un changement de volonté a donc été opéré. La Cour de cassation s’est adapté à la différence de situation des parties entre les deux moments cruciaux, à défaut d’avoir assurer une stabilité juridique.

II)  Le rôle décisif du promettant

Le promettant a dans cet arrêt un rôle clé car le juge s’est adapté à sa situation comme vu dans la partie I, puis a consacré son changement de volonté pour la vente (A).  Ce qui conduit à le protéger (B).

1. La disparition de la rencontre de volontés réciproques

• La rétractation du promettante exclue toute possibilité de rencontre des volontés réciproques. En d’autre mot le promettant ne donnait plus son consentement pour cette promesse unilatérale de vente. L’une des conditions essentielles, voire même la première condition pour la formation d’un contrat n’était plus remplie. Le juge a donc appliqué stricto sensu l’article 1101 du Code civil, si les consentements ne sont pas réunis alors il ne peut pas avoir de contra et en l’espèce de vente.
• Le consentement, même volatil, étant un principe central du droit des contrats vient s’imposer à une promesse unilatérale de vente conclue avant un changement de volonté. L’instabilité que ce type de décision peut engendrer tend à être limité puisque dans la loi applicable depuis l’ordonnance du 10 février 2016, le consentement lors de la conclusion d’une promesse unilatérale de vente sera inchangé juridiquement tout au long du temps laissé aux bénéficiaires pour lever l’option.  

1. Une jurisprudence protégeant le promettant

• La Cour de cassation semble protéger la partie forte du contrat en favorisant le promettant dans cet arrêt. En fait ce dernier en positon de force puisque il possède la chose concernée par le contrat. Il est d’autant plus en position de force grâce à cet arrêt car la promesse unilatérale de vente pouvait limité son champ d’action. Néanmoins la Cour de cassation légitime le fait que le promettant rompt cette promesse en lui conférant un peu plus poids dans le déséquilibre contractuel.
• Cependant cet arrêt semble à contre courant idéologiquement puisque une véritable idéologie de défense de la partie faible s’est développé ces dernières années. De plus il est à contre sens juridiquement puisque l’ordonnance du 10 février 2016 porte sa protection davantage sur le bénéficiaire (la partie faible).

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