Commentaire d'arrêt du 20 octobre 2021

Séance 2 : La formation du contrat de vente et les avant-contrats.

Commentaire d’arrêt : Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 octobre 2021, 20-18.514, Publié au bulletin.

        Depuis la grande réforme du Code civil par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil prévoit que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Une nouveauté en droit des obligations qui a été suivie par la jurisprudence de la Cour de cassation dans un arrêt du 20 octobre 2021.

        La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 20 octobre 2021, portant sur la rétractation du promettant durant le délai d’option, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente.

        Dans les faits, un ensemble de parcelles avait été vendu le 6 janvier 2011 à une société, la promettante. L’acte authentique contenait une clause en vertu de laquelle les parcelles étaient destinées à l’« exploitation par extraction de substances minérales », les parties convenant que, une fois l’extraction achevée, la société acheteuse revendra la totalité du site au vendeur. La promettante ayant rétracté sa promesse de revendre les parcelles, le vendeur l’assigne en exécution forcée de son engagement et en réparation de son préjudice.

        Suite à un jugement de première instance, le vendeur a fait appel. La Cour d’appel d’Agen, dans un arrêt du 10 juin 2020, a rejeté la demande, en retenant que la rétractation de la société, « intervenue avant la levée de l’option par le vendeur, a fait obstacle à la réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles, à défaut d’échange de consentements entre le promettant et le bénéficiaire. Par conséquent, le vendeur se pourvoi en cassation ».

        Dans le cadre de son pourvoi, le vendeur reprochait à la Cour d'appel la violation de l'article 1134 du Code civil, devenu l'article 1103 à la suite de la réforme de 2016. Au soutien de cette critique, il invoque « l'évolution du droit des obligations » résultant de l'ordonnance précitée. Il en déduit que les juges doivent désormais « considérer que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l'option n'empêche pas la formation du contrat de vente promis ». Il en conclut que la promettante ayant consenti de manière « ferme et définitive » à la vente, était définitivement engagée à vendre. Sa rétractation, avant la levée de l'option offerte par convention, ne pouvait donc faire obstacle à l'exécution forcée de cet engagement.

        La société défenderesse tentera, en vain, de soulever l'irrecevabilité de ce moyen, en raison de sa nouveauté. Pour ce faire, elle s'appuyait sur le fait qu'en première et seconde instances, le vendeur n'avait pas soutenu que la révocation de la promesse était impossible. Il s'était contenté d'avancer qu'elle était conditionnée par une mise en demeure préalable du bénéficiaire.

        Ainsi, il est intéressant de se demander si la rétractation d’une promesse unilatérale de vente durant le délai d’option entraine l’exécution forcée du contrat ?

        La Cour de cassation répond à la positive. Elle admet l’exécution forcée du contrat au profit du vendeur, même si la rétractation a eu lieu hors de l’option. La Cour de cassation casse donc l’arrêt d’appel au visa de l’article 1134 du Code civil, selon lequel « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». En effet, la Cour de cassation a relevé qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel avait violé le texte susvisé, cette dernière ayant pourtant retenu à juste titre « le caractère ferme et définitif de l’engagement du promettant et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai pour lever l’option d’achat ».

        Ainsi, il sera étudié dans une première partie, l’évolution du régime sur la rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente (I), puis, dans un second temps, la volonté de la Cour de cassation d’affirmer un droit nouveau (II).

I - L’évolution du régime sur la rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale.

        La décision rendue par la Cour de cassation le 20 octobre 2021 revient sur une jurisprudence constante affirmant le régime juridique de la promesse unilatérale de vente (A), qui sera plus tard modifiée par l’ordonnance du 10 février 2016 (B).

A) La rétractation du promettant selon la jurisprudence constante « Consorts Cruz ».

        L’alinéa 1 de l'article 1124 du Code civil dispose que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

        L’arrêt du 20 octobre 2021, revient sur une jurisprudence aussi constante que critiquée, selon laquelle, toute exécution forcée en cas de rétractation du promettant avant la levée d’option par le bénéficiaire était refusée.

        Depuis son arrêt bien établi « Consorts Cruz » du 15 décembre 1993 (n°91-10.199), la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que « tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire, de sorte que la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse, postérieurement à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ». Autrement dit, le bénéficiaire n'avait aucun moyen juridique pour faire en sorte que la promesse de vente soit respectée par le promettant. Le promettant, auteur d'une rétractation, ne se voyait imposer que le versement de dommages et intérêts (Cass. 3e civ., 28 octobre 2003, n° 02-14459).

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