Bail fermage Fiche de révision BTS NOTARIAT

BAIL À STATUT DE FERMAGE

Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter doit être encadré par un bail rural soumis au statut du fermage. Exclusion de la sylviculture (exploitation des arbres forestiers). Si aucune contrepartie financière alors nous sommes dans un bail à prêt d’usage

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Bail écrit obligatoire

• SSP

• Bail inférieure à 12 ans 

• AA

• Bail supérieure à 12 ans

🡪 donc soumis à enregistrement (si inférieure à 12 ans aucune obligation)

Doit être accompagné d’un état des lieux contradictoire dressant l’inventaire et l’état des terres et bâtiments loués.

CONCLUSION DU BAIL PAR UN USUFRUITIER

L’usufruitier doit avoir l’accord du nue-propriétaire pour donner à bail des immeubles ruraux

• Le nue-propriétaire qui a donné son accord, n’est pas cobailleur

🡪 l’usufruitier percevra les fermages

Si opposition du nue-propriétaire, l’usufruitier peut conclure le bail seul si accord du tribunal

CONCLUSION DU BAIL PAR DES ÉPOUX

Les époux peuvent l’un sans l’autre donner à bail l’immeuble si sous communauté

Si dans un autre régime, un époux contracte seul un bail, l’époux à deux ans pour former opposition en justice. Délai court à la connaissance de l’époux non-signataire de l’existence du bail.

CONLUSION DU BAIL PAR DES INDIVISAIRES

Le consentement de tous les indivisaires est obligatoire

• Le bail est inopposable pour les indivisaires n’ayant pas soumis le bail

A défaut, d’accord, les indivisaires peuvent saisir le tribunal pour pouvoir conclure un bail

CONCLUSION DU BAIL PAR UN INCAPABLE

Le bail rural est un acte de disposition, ainsi :

• Un mineur non émancipé : autorisation du juge des tutelles ou conseil de famille
• Majeur sous curatelle : assistance du curateur
• Majeur sous tutelle :  autorisation du juge des tutelles

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Le preneur qui demande la conclusion du bail doit au préalable effectuer les démarches auprès de la commission du contrôle des structures.

• Si refus définitif de l’autorisation ou de l’exploitation sans autorisation conduit à la nullité du bail

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PRINCIPE : Durée minimale : 9 ans

Durée minimale peut être réduite pour :

• Conclus par SAFER
• Petite parcelle
• 1 an consenti temporairement en attendant d’installer un descendant

Le bail peut être conclu a long terme (supérieure à 9 ans)

• Bail de 18 ans et plus
• Bail minimum de 25 ans
• Bail de carrière (min 25 ans) jusqu’à l’âge de la retraite

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Le bail se renouvelle pour une durée de 9 ans.

• Le renouvellement est automatique

• Si le bailleur ne fait pas usage de son droit de reprise

BÉNÉFICIAIRES

• Le preneur en place
• Héritier du preneur en place (si décès de celui-ci)
• Si départ de l’un des conjoints, pacsé

Condition au droit de renouvellement :

• Participer à l’exploitation
• Respecter la réglementation sur le contrôle des structures
• Posséder le capital d’exploitation permettant l’exploitation du fonds

REFUS DE RENOUVELLEMENT

Bailleur peut s’opposer au renouvellement si :

• Le preneur n’exploite pas le fond (nature fautive du preneur)
• bailleur arrive à l’âge de la retraite
• preneurs âgés

• si le preneur a atteint l’âge de la retraite au terme du bail ou bail renouvelé (9 ou 18 ans)

🡪 la superficie de l’exploitation excède la limite de superficie que l’agriculteur peut conserver, il ne peut prétendre au renouvellement du bail

• si le preneur n’a pas atteint l’âge de la retraite (mais cet âge sera atteint au cours du bail)

🡪 durée du bail peut être renouvelé jusqu’à la retraite du preneur

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Possibilité d’introduire une clause de reprise en cours de bail dans le nouveau contrat de bail.

Droit de reprise : prérogatives du bailleur qui lui permet de faire obstacle au droit de renouvellement du fermier et parfois aussi d mettre fin au bail de manière anticipée.  

BÉNÉFICIAIRES

• Le bailleur ou au profit de son conjoint/descendants jusqu’au 3ème degrés

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA REPRISE

Conditions :

• Justifier qu’il participe de façon effective et permanente aux travaux de l’exploitation
• Être en règle avec la règlementation des structures
• Age max : 62 ans

• Notifie du droit de reprise du bailleur faite 18 mois avant la fin du bail par acte extra judiciaire au preneur

🡪 la notification doit informer le preneur du mode d’exploitation des terres reprises (individuelles ou en groupe avec d’autres associés)

• Dès réception de la notification du droit de reprise, le preneur à 4 mois pour contester cette décision devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Droit de reprise limité au bailleur si :

• Le bailleur est a moins de 5 ans de la retraite à taux plein
• Dans ce cas, le bail est prorogé pour une durée égale à ce laps de temps jusqu’à sa retraite

🡪 durant ce temps, le preneur ne pourra pas céder son bail

REPRISE TRIENNALE ET REPRISE SEXENNALE

Reprise triennale : Cette reprise peut être exercée par un propriétaire bailleur devenu majeur ou émancipé en cours de bail ou du renouvellement. Celui-ci peut dès sa majorité exiger à son profit l’application de la clause inscrite dans le bail, à l’expiration de chaque période triennale d’un bail initial ou d’un bail renouvelé

Reprise sexennale : elle peut être exercé au profit de son conjoint, d’un ou plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés à la fin de la sixième année suivant le renouvellement du bail.

• Reprise possible que si inclut dans le bail initial ou si elle a été introduite par le bailleur lors du bail renouvelé
• La reprise ne peut être exercé durant la première période du bail

🡪 seulement après son premier renouvellement

• Le droit de reprise doit être exercé par exploit d’huissier et deux ans à l’avance

OBLIGATIONS DU BÉNÉFICIAIRES DE LA REPRISE

Après la reprise le bénéficiaire doit exploiter le fonds durant 9 ans

• Ne fait pas obstacle à l’apport ou à la mise à disposition d’une société à laquelle le bénéficiaire exercerait une activité

• Le preneur peut s’opposer à la reprise dans les 4 mois
• Si le bailleur ne répond spas aux conditions de reprise il devra laisser son terrain au preneur et des DI

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TRANSMISS° A CAUSE DE MORT

• Décès du bailleur

• Le décès du bailleur ne met pas fin au bail

🡪 le preneur exerce ses droits contre la succession, puis contre le nouveau propriétaire si la succession est suivi d’un partage

• Décès du preneur

• Le décès du preneur ne met pas fin automatiquement au bail

🡪 bail continue de façon indivise au profit des héritiers

🡪 si plusieurs héritiers veulent le bail, application du d’une attribution préférentielle du droit au bail prononcé par le tribunal paritaire

TRANSMISS° ENTRE VIFS

TRANSMISS° ENTRE VIFS

Principe : interdiction de la cession

Exceptions :

LA CESSION DU BAIL AU CONJOINT/

DESCENDANTS

Le preneur peut céder son bail à son conjoint ou à son pacsé, participant à l’exploitation ou descendant majeur ou émancipé

Le preneur voulant céder son bail doit obtenir l’accord préalable du bailleur (à défaut, accord du tribunal paritaire)

Si cession à un descendant, la règlementation sur le contrôle des structures doit être en règle

• La cession à bail doit être accepté par le conjoint du preneur

BAIL CESSIBLES HORS CADRE FAMILIAL

BAIL CESSIBLES HORS CADRE FAMILIAL

Possibilité d’insérer une clause dans le bail autorisant le preneur à céder son bail à d’autres personnes que son conjoint ou descendants.

CONCLUSION

DU BAIL

Le bail cessible est soumis à certaines conditions :

• Contrat en AA
• Chaque partie mentionne qu’elle se soumet aux dispositions régissant le bail cessible hors cadre familial

DURÉE DU BAIL

Durée minimal est de 18 ans

• A défaut de congé, le bail est renouvelé 9 ans

🡪 reste donc soumis au bail cessible hors cadre familial

MODALITÉS DE LA CESSION DU BAIL

Pour céder son bail

• Le preneur doit notifier au bailleur LRAR un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire et la date projetée
• Le bailleur peut s’opposer à la cession en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) à la condition d’intervenir dans un délai de 2 mois

ÉCHANGE DE CULTURE ET LES LOCATIONS DE PARCELLES

Des échanges ou locations de parcelles peuvent être effectuées par le preneur en cours de bail

• Les échanges ne portent que sur la jouissance
• Opération notifié par LRAR au propriétaire

🡪 le propriétaire peut s’y opposer dans les 2 mois en saisissant le TPBR

LES SOUS LOCATION AUTORISÉES

• Sous locations à usage de vacances ou de loisirs

• Le bailleur peut autoriser le preneur à consentir de sous locations pour un usage de vacances ou de loisirs
• Max 3 mois consécutifs (aucun statut de fermage donc pas de droit de renouvellement)

• Sous locations de bâtiments à usage d’habitation

• Le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous location des bâtiments à usage d’habitation

🡪 autorisation écrite qui fixera l’accord que recevra le bailleur dans le montant de la location

LES APPORTS DE MISES À DISPOSITION D’UNE SOCIÉTÉ

• Apport du droit au bail

• Le preneur ne peut faire l’apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole

🡪 cet accord n’est possible qu’accord du bailleur. A défaut, cet accord s’analyse en une cession prohibée. Le titulaire du bail va changer  

• Mise à disposition : consiste non pas à un transfert le bail au nom de la société, mais de permettre à la société d’exploiter les biens concernés par le bail dont le preneur reste seul titulaire.

• Le preneur est responsable du paiement en fermage, de l’exploitation du fonds

Procédure différente selon que la société bénéficiaire de la mise à disposition est détenue majoritairement par des PP ou non :

• Si la société bénéficiaire de la mise à disposition est détenue majoritairement par des PP

• Le bailleur doit être informé au préalable à l’opération

Si la société bénéficiaire de la mise à disposition n’est pas détenue majoritairement par des PP :

• Le bailleur doit donner son accord préalable sur demande qui lui est adressé par le preneur par LRAR

🡪 silence de 2 mois vaut accord

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Le fermage peut être révisé :

• Application d’un indice

• Indice de fermage

• Tribunal paritaire des baux ruraux

• En cas de désaccord

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Le preneur qui souhaite apporter des améliorations ou effectuer des travaux (non prévu par le bail)

• Obligation d’informer le bailleur

• Accord du bailleur
• Le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour s’opposer aux travaux

• Dès réception de la notification LRAR
• Opposition doit être motivé

• Description détaillée des travaux d’amélioration

• A l’expiration du bail, une indemnité est due par le bailleur
• Quel que soit la cause de la résiliation du bail

Le bailleur doit garantir au preneur une jouissance paisible.

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Le DP ne peut être exercé que par le fermier, à son profit ou à celui de son conjoint, et ses descendants.

Le preneur doit remplir plusieurs conditions :

• Avoir exercé pendant au moins 3 ans la profession d’exploitant agricole
• Avoir exploité par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente

Procédure :

• Le notaire chargé de la vente doit notifier au fermier le projet de la vente
• Le fermier, a ensuite un délai de 2 mois pour accepter d’acheter au prix proposé, refuser, d’acheter, ou saisir le tribunal des baux ruraux pour lui demander de fixer un nouveau prix.
• Le silence du fermier au-delà des 2 mois vaut refus d’exercer son droit de préemption.

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La cession ou la sous-location est interdite.

• Peut justifier la résiliation du bail.
• SAUF

• Échange ou location de parcelle pour une meilleure exploitation avec accord propriétaire.
• Sous-location permettant en usage de vacances ou de loisirs

• Durée max de 3 mois
• Autorisation du bailleur (LRAR)
• Autorisation tribunal paritaire des baux ruraux

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La résiliation du contrat de bail rural peut se faire par :

• LRAR
• Acte d’huissier
• Voie judiciaire
• Amiable (dite résiliation conventionnelle)

Cas de résiliation :

• Résiliation amiable à tout moment
• Résiliation à l’initiative du bailleur, du preneur selon les cas :

• Défaut de paiement des fermages de la part du preneur

🡪 2 loyers non payés

• Agissement du preneur en nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
• Cession ou sous-location du bail
• En cas de changement de destination du fonds

🡪 Si les parcelles n’ont plus de vocation agricole suite à une modification de PLU.

• Départ à la retraite du preneur  

🡪 Notifie son congé 12 mois avant son départ en retraite.

• Destruction des biens loués

🡪 Sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit

• Décès du preneur

🡪 le décès ne met pas fin automatiquement au bail, il peut continuer avec les héritiers du preneur

Le bailleur ne peut pas résilier de façon unilatérale le contrat de bail

Le bailleur peut mettre fin au bail par voie judiciaire. Le tribunal paritaire des baux ruraux intervient dans les cas suivants :

• Le locataire commet une faute

• Expiration d’un délai de 3 mois suite à deux mises en demeure par acte d’huissier

• Preneur à des agissements de nature à compromettre l’exploitation du bien loué
• En cas de non-respect par le preneur des clauses visant la préservation

• En cas d’irrespect des clauses environnementales du bail

• Si le preneur justifie d’un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, il n’y aura pas de résiliation de bail

La résiliation du bail peut intervenir à tout moment :

• En cas de changement de la destination du fonds

• L’usage du fonds peut être changée au jour de la notification de la résiliation

• Les parcelles situées en zone urbaine

• Application d’un PLU

La résiliation doit être notifiée au fermier par acte d’huissier et prend effet un an après la notification.

• Demande à faire au l’huissier un an à l’avance
• L’acte d’huissier précise l’engagement du bailleur de changer la destination

• Preneur indemnisé (indemnité d’éviction)
• Indemnité fixée entre le bailleur et le preneur

• Si pas d’accord

= tribunal paritaire des baux ruraux qui fixe l’indemnité

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Les constructions et les plantations réalisés par le preneur deviennent la propriété du bailleur (accession)

Moyennant une indemnité au profit du preneur