Droit des entreprises

Droit des entreprises - bloc 3 - devoir 1 corrigé

1. Identifiez les titulaires des droits de propriété s’exerçant sur ce bien ainsi que la nature de leurs droits. (Sur 2 points)

Le bien a été acheté par les époux alors mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts.

Madame est donc pleine propriétaire de la moitié du bien à ce titre.

Suite au décès de Monsieur Jules JUPITER, l’autre moitié est tombée dans sa succession. Dans la succession de Monsieur Jules JUPITER, Madame a opté pour l’usufruit de la totalité de la succession. Madame a donc un droit d’usufruit sur la moitié du bien.

Ses fils sont, eux, nus propriétaires indivis de ladite moitié, soit chacun pour 1/4 du bien en nue-propriété.

Les titulaires des droits de propriété s’exerçant sur ce bien et la teneur de leurs droits respectifs sont donc :

— Madame Diane JUPITER : ½ en pleine propriété et ½ en usufruit ; — Romulus JUPITER : ¼ en nue-propriété ;

— Rémus JUPITER : ¼ en nue-propriété.

2. Concluez sur les comparutions des vendeurs nécessaires aux actes à venir. (Sur 1 point)

Madame JUPITER et ses deux fils ont chacun des droits de propriété sur le bien, ils devront donc comparaître tous les trois à chacun des actes à venir.

3. Présentez à Madame Diane JUPITER les intérêts qu’elle peut obtenir en confiant la recherche d’un acquéreur au service négociation de l’étude. (Sur 2 points)

Le notaire est un spécialiste du droit et notamment du droit immobilier. Il connaît parfaitement le marché immobilier local et notamment les prix qui y sont pratiqués.

Le notaire est également de bon conseil quant à l’obtention par exemple d’un prêt immobilier et des démarches à effectuer pour son obtention.

De plus les tarifs pratiqués par les études notariales sont généralement moins élevés (de 3 à 6 % en fonction de l’étude, du bien et de leur situation géographique) que ceux des agents immobiliers (de 4 à 8 %).

Le réseau de clients du notaire est étendu puisqu’il intervient auprès d’une multitude de personnes et ce dans divers actes de leur vie familiale, patrimoniale ou professionnelle.

Enfin les notaires ont accès à des bases de données immobilières riches en informations et diffusent les annonces via leurs réseaux professionnels (immobilier.notaires.fr, immonot.com) et même de manière interactive pour les ventes aux enchères (Immo-interactif).

Un gain de temps peut aussi être réalisé, puisque le notaire va pouvoir anticiper les diverses formalités à effectuer en vue de la vente définitive.

4. Énumérez de manière chronologique les différentes étapes de l’intervention du notaire si Madame JUPITER confie à l’étude notariale le soin de procéder à la vente de l’appartement. (Sur 3 points)

En premier lieu, Il sera procédé à l’établissement de la fiche descriptive du bien. Pour cela, le notaire ou le négociateur immobilier, demandwe au propriétaire un certain nombre de documents et d’informations : titre de propriété, diagnostics, copie de la taxe foncière, décompte de charges de copropriétés, factures de

travaux, … Puis, accompagné du propriétaire du bien à vendre, le négociateur se déplace et visite le bien. Il constate son état, visualise sa structure, ses éventuelles dépendances, mais aussi découvre son implantation dans la rue ou l’ensemble immobilier, son orientation, etc. De plus, il va pouvoir prendre des photos qui lui seront utiles pour agrémenter la future annonce immobilière.

Après quoi, le notaire ou le négociateur s’attache à évaluer le bien notamment en consultant le site Perval. Il dresse un avis de valeur et propose au client un montant à retenir pour la mise en vente.

Il convient alors de signer un mandat de vente. C’est un préliminaire à toute intervention du notaire dans le cadre de la négociation. Le mandat est inscrit sur le registre des mandats de transaction et le numéro d’ordre du registre est reporté sur le mandat.

Ensuite, le négociateur notarial rédige l’annonce de mise en vente et procède à la communication en diffusant cette annonce. Pour cela il utilise divers moyens de communication : affichage à l’intérieur de son office, parutions dans la presse, mises en ligne sur le site de l’étude et sur les sites de la profession, apposition d’un panneau « à vendre » sur le bien.

L’étude organise alors des visites. À chaque visite, il est établi un bon de visite. Puis, lorsqu’une personne est intéressée pour acquérir, le notaire propose cet acquéreur au vendeur.

Si la négociation aboutit, un avant-contrat est rédigé par l’étude et les parties sont appelées à le signer.

L’étude se charge ensuite des formalités préalables à l’acte de vente. Si l’acquéreur doit faire un prêt pour financer l’achat, le notaire le soutient dans ses démarches et le conseille.

Puis l’acte de vente est rédigé et signé. Et les formalités postérieures à la vente sont effectuées.

Si Mme JUPITER accepte de confier la vente à l’étude NEMAUSA, l’office se charge de toutes les étapes de l’opération jusqu’à la vente définitive.

5. Procéder à l’évaluation du bien en utilisant la méthode par comparaison directe. Vous prendrez soin de commenter les calculs effectués. (sur 2 points)

La méthode par comparaison directe ou méthode par le marché consiste à évaluer le prix de vente auquel un bien immobilier pourrait être vendu, appelé valeur vénale, en prenant comme base de calcul les prix de vente des biens similaires récemment vendus dans le même secteur géographique.

Grâce aux données du fichier PERVAL, il convient de calculer le prix au mètre carré de chaque bien en divisant son prix par sa superficie, soit :

— pour le 1er bien : 105 000 / 32.80 = 3 201.22 € ; — pour le 2nd : 98 500 / 28.50 = 3 456.15 € ;

— pour le 3e : 110 000/ 35.20 = 3 125 €.

Puis il convient de calculer le prix au mètre carré moyen de ces biens en divisant par 3 (nombre de biens retenus par PERVAL) le total des prix au mètre carré obtenus ci-dessus, soit : (3 201.22 + 3 456.15 + 3

125) / 3 = 9 782.37 / 3= 3 260.79 €.

...