Commentaire d'arrêt- Emilie Rosenberg

commentaire d'arrêt- Emilie Rosenberg

Dans cette décision, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt de rejet du 14 janvier 2021 sur le problème de la condition suspensive.

En l’espèce, un Monsieur a vendu une maison par acte sous seing privé aux époux N., le 4 novembre 2016 ,sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt et principal et d'un prêt relais. La réitération de la vente par acte authentique doit intervenir le 4 février 2017. Le jour du 7 février 2017, les acquéreurs n'ayant pas justifié de l'obtention de la totalitè des prêts. Le vendeur leur a notifié une renonciation à poursuivre l'exécution de la vente.

En conséquence , les époux  assignent le vendeur de la maison en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale.

La Cour d’appel a rejeté la demande des acquéreurs au motif que le prêt obtenue était inférieur au montant, indiqué dans la promesse.

C’est la raison pour laquelle,les acquéreurs exercent un pourvoi en cassation.

Dans son pourvoi, les demandeurs réclament, que l'arrêt a déclaré la proemesse de vente comme caduque au motif qu'ils ont respecté les termes de la promesse liès à la réalisation de la condition de la promess de vente.

Les juges de la Cour de cassation devaient donc répondre à la question:

Un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est-il conforme aux stipulations contractuelles?

A cette question, les juges ont répondu par la négative.

Ils considèrent en effet que pour déclarer caduque la promesse de vente et rejeter la demande des époux en paiement de la pénalité contractuelle, l’arrêt retient que les acquéreurs n’ont pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels. En statuant ainsi, alors qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

 La Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d’appel en indiquant que la promesse indiquait que le montant de 725 000 euros était un montant maximum, ce qui laissait la possibilité aux acquéreurs de solliciter et obtenir un montant plus faible, ce qui a été effectivement le cas

ll en ressort  de cette décision que les parties doivent faire preuve de vigilance dans la rédaction des clauses relatives aux modalités  des conditions suspensives dans leur contrat. En effet, la haute juridiction   sanctionne l'arrêt d'appel au motif que rien dans le contrat n'indiquait que la condition était réalisée uniquement par l'obtention du montant maximal demandé. En outre, il n'a pas d'indication sur ce montant, le contrat ne nous dit pas si ce montant de 725 000 euros est un montant net.

I. Le rôle de la condition suspensive dans la formation d'une promesse de vente

A.  défintion de la conditon suspensive

B. la notion de la condition suspensive d'obtention d 'un prêt

II. La réalisation d'une obligation sous condition suspensive

A.l'obligation en cas de réalisation et non-réalistaion de la condition suspensive

B. conséquence pour l'acquéreur et le vendeur en cas de réalisation resp. non réalisation de la condition suspensive

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