Commentaire d'arrêt de Cass. civ. 3ème, 20/04/2023, n° 21-24848

Commentaire d'arrêt de Cass. civ. 3ème, 20/04/2023, n° 21-24848

L’arrêt commenté est un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 20 avril 2023. Cet arrêt porte sur la responsabilité civile lors d’un contrat entre un bailleur et un locataire dans un centre commercial et sur les conditions cumulatives relatives à celle -ci.

Aussi, la question de la modification du contenu par le juge se pose. Peut-il modifier les droits et obligations d’un contrat ou n’a-t-il pas seulement un rôle de contrôle de la bonne application du contrat ?

Le 26 janvier 2012, la société civile immobilière CLM invest (la SCI) donne à bail commercial à la société Châteaudis des locaux à usage de supermarché dépendant d’un centre commercial.

Le 10 juillet 2014 une ordonnance désigne, en référé, un expert aux fins d'examen de divers désordres affectant le centre commercial. Le 22 novembre 2016, la locataire, la société Châteaudis assigne la SCI en indemnisation de préjudices consécutifs aux manquements contractuels imputés à celle-ci. Enfin, le 25 juillet 2017, ayant placé la locataire en liquidation judiciaire, la société Les Mandataires, agissant en qualité de liquidateur, a repris l'instance. Un appel est vraisemblablement interjeté devant la cour d’appel d’Aix en Provence qui rend un arrêt le 30 septembre 2021. Ce dernier fait grief à la SCI qui se pourvoi alors en cassation.

Elle fait grief à cet arrêt sur 2 moyens. Sur le premier moyen pris en ses deuxièmes et troisièmes branches la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts pour la perte de chiffre d'affaires :

La société expose tout d’abord que la responsabilité civile exige, pour être retenue, la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; qu'à défaut d'existence de l'une des trois conditions cumulatives, elle n'est pas engagé, Or la cour d'appel a relevé que l'expert avait retenu plusieurs désordres, « notamment l'absence de commercialisation de la cellule d'entrée du centre commercial, le non-respect des horaires d'ouverture, le défaut d'éclairage du site » cependant il résultait de ces constatations que les manquements contractuels relevés par l'expert n'avaient causé aucun préjudice financier à la société Châteaudis ; qu'en condamnant la société CLM Invest à payer à la société Châteaudis la somme de 106 255 euros « correspondant au préjudice réel subi par cette société du fait du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles », la cour d'appel aurait violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016

Puis, l’auteur du pourvoi rappelle que la responsabilité civile exige, pour être retenue, la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; qu'à défaut d'existence de l'une des trois conditions cumulatives, elle n'est pas engagée. Or la cour d'appel a relevé que l'expert avait retenu plusieurs désordres, le premier juge a en conséquence justement déduit des éléments exposés que les défauts d'entretien étaient constitutifs de manquements contractuels, quand bien même ils ne pourraient pas être directement corrélés à une baisse d'activité chiffrable pour l'exploitant, Ainsi, il en résulte de ces constatations l'absence de tout lien de causalité entre le manquement contractuel relevé par l'expert, tenant au défaut d'éclairage du site, et le prétendu préjudice financier subi par la société Châteaudis ; qu'en condamnant néanmoins la société CLM Invest à payer à la société Châteaudis la somme de 106 255 euros « correspondant au préjudice réel subi par cette société du fait du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles », la cour d'appel aurait violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016

Et sur le second moyen, pris en sa première branche ; la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme au titre des manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial

La société expose que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Or  en condamnant la société CLM Invest à payer à la société Châteaudis, les sommes de 42 933,24 euros de dommages et intérêts au titre des manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial dans lequel se situait le local loué, au motif que « le principe du retournement des pénalités stipulées au contrat a lieu de s'appliquer en ce qu'il découle de l'application du principe de bonne foi dans l'exécution des contrats visé à l'article 1104 du code civil », la cour d'appel aurait violé l'article 1134 (devenu 1103 et 1104) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

La cour de cassation doit s’interroger sur les questions suivantes : une faute contractuelle peut elle engendre l’indemnisation d’un préjudice même si cette dernière n’a pas de relation directe avec celui-ci ?

Une prérogative déloyale contractuelle (mauvaise foi) peut-elle octroyer au juge la possibilité de modifier les droit et obligations convenus entre les parties ?

La Cour de cassation rappelle les termes de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :  Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Or les manquements contractuels relevés par l'expert n'ont pas entraîné de préjudice car ne sont pas directement corrélés à une baisse d'activité chiffrable pour l'exploitant, la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucune faute de la SCI en relation de cause à effet avec le préjudice indemnisé, n'a pas donné de base légale à sa décision.

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