Arrêt du 27 mars 1991 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation traite du manquement à la bonne foi qui serait constitué par la réticence dolosive d'un acquéreur au stade de la formation du contrat.

l'arrêt du 27 mars 1991 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation traite du manquement à la bonne foi qui serait constitué par la réticence dolosive d'un acquéreur au stade de la formation du contrat.

En l'espèce, le demandeur (la SASM, société du supermarchés) dispose de terrains acquis pour y édifier un centre commercial, mais ce projet devient par la suite irréalisable du fait de la modification des plans d'occupations des sols (POS) qui a rendu inconstructibles ces terrains. Elle décide donc de les vendre. Les terrains sont ainsi vendus à la commune qui se porte acquéreur.

Mais elle apprend plus tard que le commune a, le jour même de l'achat, entrepris des négociations avec une tierce société, suite auxquelles, une vente a été conclue dans les deux mois, pour un prix près de trois fois supérieur. Elle se rend compte en outre que le sous-acquéreur n'est autre qu'une société de supermarchés comme elle, ce qui lui parait bien étrange. Mais elle comprend très vite que les terrains sont devenus constructibles suite au lancement de la révision des POS par la commune, information que cette dernière s'était bien gardé de lui révéler alors que la révision avait été entreprise postérieurement à l'offre émise par la demanderesse mais antérieurement à la vente conclue avec la commune.

Dans ces conditions, le vendeur initial des terrains engage une action en nullité des deux ventes successives pour erreur et dol, mais les juges du fond le déboutent de sa demande au motif que le seul fait pour un contractant de garder le silence sur son intention de revendre, alors même qu'il est en pourparlers avec un acheteur éventuel, ne suffit pas, sans autres circonstances, à établir des manœuvres dolosives constitutives de dol.

Sans doute le grief d'erreur avait-il peu de chance de prospérer puisqu'au jour de la vente la classification des terrains n'était pas encore modifiée, de sorte qu'il n'y avait en l'espèce pas d'erreur sur la substance. Au mieux une erreur sur la valeur aurait pu être retenue, mais notre système juridique n'en admet pas la sanction. Aussi seul le fondement du dol en l'espèce avait une chance d'être admis.

Il appartient ainsi à la Cour de cassation de s'interroger sur la présence d'un dol en l'espèce?

L'Intérêt pratique de cette question concerne la validité de la vente qui va dépendre en effet de la solution retenue par la C. cass.

L'intérêt théorique de la question, quant à lui, porte sur la question de savoir si le comportement de la commune avec des décisions secrètes constitue un dol du vendeur.

La réticence dolosive a connu un revirement dans les années 70, et est aujourd'hui largement admise par une jurisprudence constante comme constitutive de l'élément matériel du dol. Notre arrêt vient en revanche poser la question de la sanction d'une réticence dolosive commise par l'acquéreur en tant que manquement à la bonne foi.

La Cour de cassation se fonde en l'espèce sur le terrain plus large de l'existence de l'obligation précontractuelle de contracter de bonne foi, qui n'est autre que le fondement de l'obligation précontractuelle d'information. L'obligation de contracter de bonne foi est réciproque. Autrement dit, cette dernière est exigée de tout contractant et même de l'acheteur. En l'espèce, la réticence serait partiellement dolosive et conditionnée par une volonté de tromper constitutif d'un comportement déloyal (I), silence réunissant tous les éléments nécessaires à la caractérisation du dol source potentielle de nullité, sanction qui semble rechercher par la C. Cass (II).

I] La réticence dolosive du cocontractant

[on va développer dans cette partie le contenu et la raison de la réticence]

A) Entre silence permis et silence répréhensible

[Autrement dit on traite ici du contenu du silence]

 Le silence permis : non révélation des pourparlers en cours pour la revente avant même l'achat

La CA reconnait que les pourparlers avec une tierce société ont été entrepris par la commune avant même la vente initiale mais la CA juge que les discussions pour la revente ne sont pas constitutives d'un silence dolosif.

Il n'est en effet pas interdit à un acheteur de se porter acquéreur d'un bien avec l'intention de le revendre. Et il est d'ailleurs parfaitement licite pour un tel acheteur d'escompter réaliser, à l'occasion de la revente, un bénéfice. Bénéfice qui pourrait légitimement reposer sur une amélioration des qualités du bien considéré, ou encore pourquoi pas découler des talents du revendeur.

L'acheteur n'est donc pas obligé d'informer le vendeur de ses intentions de revendre.

D'ailleurs la Cour de cassation ne reproche pas cela à la CA.

Ce silence serait donc permis pour la Haute juridiction, ce qui ne serait pas le cas de la non révélation du déclenchement de la révision du POS.

 Le silence répréhensible : la non révélation du POS

La CA reconnait que la révision du POS a été déclenchée "à l'insu" de la société venderesse mais ne retient pas cela comme une manœuvre dolosive.

Or les dés étaient pipés avant même l'achat initial. Et c'est là-dessus que la Haute Juridiction vient contredire la CA. En effet, en l'espèce le vendeur, constatant que son bien (ses terrains) manquait d'une qualité (à savoir la constructibilité) qu'il n'était pas en son pouvoir de lui conférer, décidait de les vendre puisqu'il ne pouvait plus réaliser le projet pour lequel il les avait acquis treize ans plus tôt.

Alors que de son côté l'acheteur, détenant le pouvoir de conférer aux terrains, objets de la vente, la qualité qui faisait défaut au vendeur (à savoir la constructibilité), organisait la mise en place de ladite qualité sans en avertir le vendeur. En effet, la commune a déclenché la révision du POS sans en prévenir le vendeur, une fois l'offre émise par ce dernier.

On comprend dès lors que, dans de telles conditions, la Cour de cassation ait estimé insuffisante la motivation des juges d'appel en ce qu'ils

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