Le Droit Réel

Le droit de propriété en tant que droit réel principal confère à son titulaire les pouvoirs les plus complets. D’autres droits réels s’avérant aussi principaux confèrent à leurs titulaires un pouvoir restreint en accordant que certains éléments du droit de propriété.

Section 1: Le droit d’usage et d’habitation

§1: étendue

Le droit d’usage réglementé par les art. 625 et suiv. du CC est un droit réel de même nature qu’usufruit mais inférieur en étendue. Son association au droit d’habitation révèle qu’il a été conçu spécialement pour s’appliquer en matière immobilière. L’usager a seulement le droit d’user des biens concernés dans la limite de ses biens et de ceux de sa famille. Il a également le droit de percevoir les fruits mais uniquement dans cette limite. Il peut exister des droits réels d’usage limités à telle utilité particulière d’un bien. L’art. 636 du CC vise le particulier de l’usage des bois et forêts et renvoie aux lois particulières. La JP reconnaît également la nature réelle à des droits particuliers tels que les droits de chasse ou de pêche consentis par voie contractuelle à des personnes déterminées. En dernier lieu la CCass a consacré la possibilité de constituer sur certains biens des droits réels de jouissance spéciale non tributaires de la limite viagère ou trentenaire (cf. doc 1) sans leur reconnaître expressément le privilège de la perpétuité communément réservé au droit de propriété, l’arrêt du 31/10/2012 donne effet à un droit réel d’usage consenti pour toute la durée de la fondation venderesse (qui a vendu). L’écart est cependant faible entre un tel terme indéterminé et la perpétuité. Il est vrai qu’un arrêt précédent du 23 mai 2012 avait déjà admis qu’un acte de partage passé en 1837 avait pu attribuer à l’un des co-partageants un lot comprenant deux cantons de bois, cru ou accroître à perpétuité.

Le droit d’habitation, quant à lui, est un droit d’usage portant sur le logement. on retrouve la même limite et le même caractère personnel ou familial. Le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille.

§2: régime

Le principe est qu’il y a transposition des règles de l’usufruit. Le bénéficiaire d’un droit d’usage ou d’habitation est soumis aux mêmes obligations et aux même charges que l’usufruitier. Il doit exercer son droit en bon père de famille. Les charges, frais de cultures, réparation , entretien, paiement des impôts, charges de copropriété, sont à la charge de l’usufruitier (cf. doc 1). Cette obligation peut être conventionnellement liée à la charge du propriétaire, elle constitue alors une charge réelle dont l’exécution s’impose au propriétaire successif de l’immeuble.

Les particularités du régime des droit u’sage et d’habitation tiennent principalement au caractère intuitue personae et d’une certaine manière alimentaire de ces droits. En vertu d’une règle commune au droit d’usage et d’habitation, ils ne peuvent être ni cédés ni loués à un autre par leur titulaire. Ils sont en effet strictement réservés aux besoins de leur titulaire. La JP a déclaré de même que les droits d’usage et d’habitation sont insaisissables.

Section 2: Les servitudes

Selon l’art. 637 du CC, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. les servitudes constituent un maillon indispensable de l’organisation juridique de la propriété foncière qu’il s’agisse de propriété rurale ou bâtie.

Eléments constitutifs:

La servitude est une charge pesant sur le fonds servant. Cela se traduit par une amputation du droit de propriété sur le fonds servant. Le propriétaire doit par exemple permettre le passage sur son fonds pour accéder au fonds dominant. Enfin, elle est établie au profit du fond dominant. Le propriétaire du fonds dominant voit ainsi ses prérogatives accrues par rapport à celles que lui confère son seul droit de propriété. De ce lien étroit avec le fonds, découle systématiquement la transmission de plein droit du bénéfice de la servitude au propriétaire successif du fonds dominant sans limitation dans le temps. La servitude suppose enfin que les deux fonds appartiennent à des propriétaires différents.

Caractères:

On reconnaît 4 traits significatifs aux servitudes. Elles sont nécessairement immobilières. Elles sont instituées au profit d’un fonds dont elles sont l’accessoire. Elles sont en principe perpétuelles. Et elles sont attachées au fonds par un lien d’indivisibilité.

Comparaison notions voisines

L’usufruit et tantôt un droit mobilier, tantôt un droit immobilier alors que les servitudes sont invariablement des droits immobiliers.

L’usufruit est établi au profit d’une personne, donc c’est un droit par nature temporaire et très généralement viager. La servitude, elle, est attachée à un fonds dont elle constitue l’accessoire. L’usufruit n’est pas un accessoire, il peut donc perte saisi, cédé, hypothéqué alors que la servitude ne peut être cédée.

Classification des servitudes

Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu

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