La prénotation

Université Ibn Tofail

Faculté des Sciences Juridiques

Economiques et Sociales – Kénitra

Master Droit des Affaires

Elément de « Droit Foncier »

Les régimes spéciaux de la prénotation

Encadré par : Pr. EL HILALI

Travail réalisé par :

ABOU EL MAKARIM Salma

BENNIS Laila

LABRAIMI Ismail

Année universitaire 2012/2013

Introduction

Plusieurs définitions ont été données à la prénotation. Elles diffèrent uniquement au niveau du style d’expression. Mais, elles s’articulent toutes autour de la fonction conservatoire que joue la prénotation.

Elles peuvent être résumées comme suit : La prénotation est une mention (on ne peut dire une inscription) portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre foncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres fonciers. C’est une mesure ou une réserve d’inscription pour l’avenir qui peut notamment sauvegarder des droits en formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des actions réelles. Elle est provisoire dans l’attente de la reconnaissance d’un droit sur un immeuble immatriculé .

La prénotation est pratiquée conformément au Dahir du 12 août 1913 complété et modifié par la loi 14-07 sur l’immatriculation foncière . Le conservateur est personnellement responsable du préjudice résultant de l'omission sur ses registres d'une prénotation.

En effet, l’intérêt de la prénotation portée sur le titre foncier est de « conserver provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation par la justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter » .

Toutefois, il importe de préciser que la prénotation n’est ni une restriction au droit de disposer ni une cause de résolution ou d’éviction en général, quoique ces restrictions et causes de résolution et d’éviction peuvent faire l’objet d’une prénotation. Cependant, la prénotation peut, et par effet purement psychologique, constituer réellement et de fait une lourde entrave à la libre disposition d’un immeuble : prénotation sur prénotation vaut .

S’agissant des droits susceptibles de prénotation, notons que tant qu'il n'y a pas eu d'inscription, il n'est pas permis de parler de droits réels. Un droit réel, pour qu’il existe juridiquement, doit nécessairement faire l'objet d'une inscription. Donc, en vertu de la règle qu'avant son inscription un droit ne peut être considéré comme droit réel mais plutôt comme un simple droit de créance, seuls les droits personnels sont alors susceptibles d'être prénotés.

Seuls les droits de créance convertibles en droit réels peuvent faire l'objet de prénotation. Ex : un contrat de vente qui renferme une imperfection et qui attend d'être régularisé, une promesse de vente (compromis) ou un pacte de préférence, tous ceux-là sont en réalité des droits de créance mais qui tendent à faire naître par la suite un droit réel .

Il existe six cas spéciaux de la prénotation, prévus par différents textes juridiques, il s’agit notamment de :

• La Vente en l’Etat Future d’Achèvement (VEFA).

• La location-accession à la propriété immobilière.

• L’expropriation pour cause d’utilité publique.

• La titrisation des créances hypothécaires.

• Le recouvrement des créances publiques de l’Etat.

• La réforme agraire.

Si le Dahir du 12 août 1913, modifié et complété par la loi 14-07 sur l’immatriculation foncière , a regroupé les cas généraux de la prénotation ainsi que leurs conditions de recevabilité, les cas spéciaux quant à eux sont éparpillés du fait qu’ils sont prévus par différents textes juridiques. Cela dit, les cas spéciaux de la prénotation n’ont pas été rassemblés dans un même texte juridique, contrairement aux cas généraux de la prénotation. La question qui se pose alors, est celle de savoir ce qui unit certains cas et différencie d’autres. En effet, certains cas spéciaux nécessitent un accord entre les parties.

Comme il a été déjà signalé ci-dessus, certains cas spéciaux de prénotation sont pratiqués sur une base conventionnelle, tels que la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), la location-accession et l’expropriation pour cause d’utilité publique (Première Partie), d’autres cependant, ne requièrent pas un cadre conventionnel, c’est le cas de la titrisation des créances hypothécaires, du recouvrement des créances publiques et de la réforme agraire (Deuxième Partie).

PLAN

Introduction

Première partie – Base conventionnelle

A – Acte préliminaire

B – Acte déclaratif

Seconde partie – Base non conventionnelle

A – Particularité des cas spéciaux

B – Réforme agraire

Conclusion

Bibliographie

Première partie – Base conventionnelle

Trois cas spéciaux de prénotation sont exécutés sur une base conventionnelle, il s’agit notamment du cas de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), de la location-accession à la propriété immobilière et de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A – Acte préliminaire

Deux cas spéciaux de prénotation se caractérisent par une demande sur la base d’un acte préliminaire, s’agissant de la Vente en l’Etat Futur

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