Le Droit Foncier : Cadre réglementaire

Le droit foncier : cadre réglementaire

1) Définitions

Le régime foncier est le rapport, défini par la loi ou la coutume, qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres, c’est une institution c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le comportement de ses membres.

Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres ainsi que les responsabilités et limitations correspondantes. Plus simplement, le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles conditions.

Le régime foncier est un élément important des structures sociales, politiques et économiques. Il est multidimensionnel puisqu’il fait entrer en jeu des facteurs sociaux, techniques, économiques, institutionnels, juridiques et politiques qui sont souvent négligés mais doivent être pris en considération.

Les rapports régis par le régime foncier sont parfois clairement définis, et leur respect peut être assuré par un tribunal officiel ou les structures coutumières d’une société, mais il arrive aussi qu’ils soient relativement mal définis et entachés d’ambiguïtés que certains peuvent chercher à exploiter.

a- Le système d’immatriculation :

L’immatriculation consiste en l’inscription sur des registres spéciaux en suivant une procédure spéciale, cette dernière est en principe administrative avec toutefois des phases judiciaires en cas d’opposition, ou en cas de refus d’immatriculation. En Tunisie, la procédure est essentiellement judiciaire, elle est prononcée par le juge et non par le conservateur de la propriété foncière.

C'est un régime réel de publicité foncière qui consiste à immatriculer ou à inscrire chaque immeuble à part, par le Conservateur de la Propriété Foncière, sur des registres spéciaux dits (Livres Fonciers) sous un nom et un numéro d'ordre particulier, à la demande et au gré des intéressés, sauf dans des cas particuliers, et ce après avoir nettement délimité l'immeuble intéressé d'une manière aussi précise que possible, tant sur les lieux que sur le plan, et après l'avoir soumis à une procédure spéciale dite "procédure d'immatriculation ou de purge", qui pourrait aboutir à l'établissement d'un titre de propriété ou titre foncier, comportant toutes les déterminations juridiques et topographiques propres à préciser exactement et définitivement les droits du propriétaire, ainsi que de tous autres titulaires de droits réels grevant le dit immeuble

b- Caractéristiques du système d’immatriculation :

• Large publicité ;

• Effet de purge ;

• Individualisation de chaque immeuble (nom, plan, numéro)

• Titre foncier définitif et inattaquable ;

• Effet légal et une force probante des droits inscrits,

• Succession des inscriptions (tout droit inscrit doit être détenu par la personne inscrit précédemment)

c- Composantes du système :

 Conservation foncière :

• Reçoit les réquisitions d’immatriculation ;

• Procède aux formalités de publicité ;

• Reçoit les oppositions ;

• Suit la procédure de purge et décide l’immatriculation ;

• Inscrit les droits réels et les charges foncières sur le livre foncier ;

• Conserve les documents relatifs aux immeubles immatriculés ;

• Met à la disposition du public l’information désirée

 Cadastre :

• Exécution des opérations de bornage et établissement des plans ;

• Contrôle et réception des travaux topographiques effectués par les entreprises privées ;

• Triangulation de 3éme et 4éme ordre ;

• Polygonation des villes ;

• Mise à jour et archivage des documents topographiques ;

• Mise à la disposition du public l’information désirée

• Inventaire géographique économique et sociales :

 Statut foncier ;

 La situation ;

 La superficie ;

 Les plus values.

• Utilité :

 La reconnaissance des structures foncières ;

 Le soutien aux projets de développement ;

 Le soutien de la politique de gestion fiscale ;

 Le recensement agricole ;

 La généralisation de l’immatriculation foncière.

d- Types de biens :

 Les biens en melkia :

Sont tous les biens qui n’ont pas encore fait l’objet d’une procédure d’immatriculation a la conservation foncière du cadastre, pour acheter le bien en « melkia » il faut s’assurer du nombre des gens ayant le droit aussi de la présence de chaque héritier lors de la vente et de vérifier sa situation et sa contenance.

Le transfert du bien en « melkia » se fait sois par le biais d’un acte adoulaire (dahir du 7 février 1944) ou bien par l’intermédiaire d’un acte notarié (Art 531 Dahir du 4 mai 1925).

Un bien en « melkia » peut devenir un bien titré il suffit de faire la démarche de l’immatriculer a la conservation foncière.

 Les biens titrés :

Sont les biens immatriculés à la conservation foncière du cadastre , le régime de l’immatriculation au Maroc relève de l’agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), chaque immeuble est individualisé et doit être inscrit sur les livres fonciers et l’immatriculation

...