Droit Foncier Au Maroc: la copropriété

La copropriété

La copropriété est régie au Maroc par la loi du 7 novembre 2002 . La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote part des parties communes . Il s’agit de questionner la nature juridique du droit de copropriété ; un étrange complexe de propriété privé et de copropriété. Il existe donc des prérogatives individuelles et une organisation collective indivisiblement réunis. Cette coexistence révèle une tension entre les pouvoirs de la collectivité et les prérogatives individuelles.

Pb : Dans quelle mesure la loi sur la copropriété régit elle cet équilibre entre le collectif et le particulier ?

Il s’agit d’analyser cette dualité au niveau de la structure de l’immeuble avant de l’aborder sur le plan de la gestion.

I-Structure de l’immeuble en copropriété

1) Division de l’immeuble en parties communes et privatives

Chacune des deux qualifications a pour objet de provoquer l’application d’un régime juridique. Notamment, les pouvoirs de chacun, copropriétaires d’une part et syndicat d’autre part, seront déterminés selon la qualification retenue.

-Parties communes :

Elles sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Ainsi sont réputées parties communes le sol, les cours, jardins, voies d’accès .... Etc. Ces parties communes font l’objet d’une propriété indivise ; comme telles elles peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux. Mais comme elles doivent corrélativement pouvoir être utilisées par la collectivité des copropriétaires, elles ne peuvent faire l’objet d’une appropriation individuelle

-Parties privatives :

Elles sont ou contraire la propriété exclusive de chaque propriétaire, car elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé .Mais pour trouver l’objet de l’appropriation privée on ne peut guère citer que les cloisons (encore certaines d’entre elles sont-elles mitoyennes.), les éléments d’équipement sanitaire, les fenêtres ; il s’agit plus d’un droit à un espace géométrique qu’à des éléments matériels précis : L’appartement n’a pas en lui-même une existence propre.

2) Droits et obligations du copropriétaire

a)Nature du droit

A priori le caractère dualiste de ce droit semble être affirmé par le législateur ; exclusivité pour les parties privatives, indivision pour les parties communes. Certes il y a un droit à un appartement, certes il y a des parties communes, mais ce droit à l’appartement s’insère nécessairement dans un ensemble collectif, l’immeuble. Ceci explique d’ailleurs un certain nombre de conséquences .En premier lieu l’unité du droit rend impossible la séparation entre parties communes et parties privatives. En second lieu cette unité permet de concevoir un véritable droit de copropriété sur un ensemble matériel, l’immeuble, d’où évidemment la possibilité de transmission, de constitution de droits réels sur ce droit exclusif.

b) Droits des copropriétaires :

Le copropriétaire a le droit d’utiliser les différentes parties de l’immeuble et le droit d’y apporter des transformations, des aménagements. La liberté est de principe mais le projet de chacun se heurte souvent aux titres des autres.

-Le droit d’utiliser les différentes parties de l’immeuble : le droit commun des relations de voisinage

-Le droit d’aménager les différentes parties de l’immeuble : travaux sur les parties privatives mais travaux sur les parties communes sur autorisation de l’AG .

-Le cop ayant subi un préjudice du fait des travaux sur les parties communes a le droit à une indemnité par le syndicat.

-Chaque cop a le droit d’ester en justice pour préserver ses droits.

-Au cas où un cop considère que ses charges sont supérieurs à son du, il peut porter le litige devant le tribunal compétent pour en demander la révision.

c)Obligations du copropriétaire

- La répartition des charges :

Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Les charges de copropriété se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble .Toutefois, cette règle de répartition des charges n’est pas d’ordre public en ce sens qu’elle ne reçoit application qu’a défaut d’une clause contraire

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